Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

О рисках заключения договора субаренды мы писали в отдельной статье, рекомендуем ознакомиться с данным материалом до заключения договора субаренды. В настоящей статье мы представим порядок регистрации договора субаренды.

Договор – форма закрепления гражданских правоотношений двух или трех сторон. Какие же виды соглашений существуют, как заключить контракт, который будет иметь юридическую силу?

Соглашение (далее – контракт) как форма юридического факта выступает сделкой, потому как направлено на установление, прекращение или изменение обязанностей сторон.

Так как сделки подразделяются на односторонние, многосторонние, можно сделать вывод, что контракт отличается особенностью по данному критерию.

Соглашение должно быть двусторонним или иметь большее количество субъектов волеизъявления, потому разница между договором и сделкой четко прослеживается. Сделка может быть осуществлена только в одностороннем порядке.

Акт может быть многосторонним, предварительным или окончательным, а также возмездным, обязательным, взаимосогласованным.

Важно! Контракт заключается только в письменной форме, должен выражать волю сторон. Процесс составления и подписания акта рождает гражданское правоотношение – срочное или бессрочное.

Арендой именуется процесс передачи имущества по гражданскому акту, который регулирует обязанность одной стороны (арендодателя) предоставить другой стороне (арендатору) в пользование, распоряжение или владение помещение или территорию за установленную стороной плату.

Аренда – форма предоставления арендатору имущества во временное владение и пользование, который в свою очередь уплачивает за это арендную плату. Договор аренды взаимный и возмездный. При заключении соглашения обязательным условием является указание на свойства имущества, количества, состояния.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
   • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
   • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
   • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Как оформить субаренду: пошаговая инструкция

При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:

• Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
• Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
• Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
• Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
• Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
• После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.

Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости

Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.

Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.

Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.

Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:

• имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
• которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
• занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
• которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
• выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).

Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.

Как сдать недвижимость в субаренду

Сдача недвижимости в субаренду чаще всего используется как способ дополнительного заработка либо экономии на арендных расходах, говорит юрист юрфирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. «Благодаря субаренде имущества в случае, если арендатор не использует часть помещения, он может снизить свои затраты на аренду», — поясняет она.

Чтобы сдать квартиру в субаренду, за редким исключением, требуется согласие собственника объекта. Юридически новые отношения оформляются договором субаренды, который в общих чертах обычно повторяет положения первичного договора, но с определенными нюансами.

Принципиально важно, чтобы договор субаренды по срокам укладывался в рамки первичного договора. Кроме того, субарендатор не может получить больше прав, чем первичный арендатор, который в обязательном порядке должен оставаться ответственным перед собственником.

«В субаренду, как правило, включают зеркальные условия, которые согласованы в первоначальном договоре аренды. Обычно условия по срокам уведомлений, возврату объектов сокращают, чтобы не допустить формальной просрочки перед собственником, дополнительно увеличивая стоимость арендной платы и размера штрафных санкций», — поясняет Андрей Саунин.

Порядок сдачи участка

В процессе заключения договора субаренды земельного участка нужно учитывать следующие моменты:

Расторжение соглашения

Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.

Такой документ составляется в произвольной форме. При этом нужно соблюдать требования, установленные в Гражданском кодексе к общей форме соглашений.

Соглашение о расторжении субаренды должно включать следующие сведения:

• Личные данные сторон договора;
• Прописать тот факт, то стороны пришли к соглашению о расторжении сделки субаренды. Необходимо указать реквизиты договора;
• Описание земельного участка;
• Отсутствие претензий;
• Дата, а также подписи сторон.

Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.

Необходимо знать, что соглашение о расторжении сделки, прошедшей регистрацию в Росреестре, также должно быть учтено в ЕГРН. В регистрационной палате снимается запись о наличии обременения объекта недвижимости.

В завершении следует отметить, что в случае участия в договоре аренды третьей стороны, собственник земли несет дополнительные риски.

Обращаем внимание на сроки соглашения

Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).

Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.

Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.

Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.

Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.

Муниципальный и лесной надел: правила оформления

Муниципальный и лесной надел являются одними из форм пользования земельными участками. При оформлении таких видов надела необходимо соблюдать определенные правила и процедуры.

Чем отличается сдача в аренду от перенайма земли и субаренды?

• Сдача в аренду — это передача земли в пользование на определенный срок, при этом арендатор получает право управлять земельным участком согласно условиям договора аренды.
• Перенайм — это передача арендатором своих прав и обязанностей по арендному договору третьей стороне.
• Субаренда — это передача арендатором части арендованной земли в субаренду другой стороне. При этом арендатор остается ответственным перед арендодателем.

Как оформить муниципальный и лесной надел?

1. Ознакомьтесь с порядком оформления муниципального или лесного надела, установленным органами государственной власти.
2. Изучите какие документы и сведения требуются для оформления надела.
3. Заполните заявление о предоставлении муниципального или лесного надела.
4. Соберите все необходимые документы, включая правоустанавливающие документы на земельный участок.
5. Обратитесь в орган государственной власти, ответственный за предоставление муниципального или лесного надела, и предоставьте все необходимые документы.
6. Подождите рассмотрения заявления и ожидайте решения о предоставлении муниципального или лесного надела.

Что значит сдать арендованную землю?

Сдача арендованной земли означает прекращение договора аренды и возврат земельного участка арендодателю.

Можно ли субарендовать муниципальный или лесной надел?

Нет, субаренда муниципального или лесного надела запрещена. Вы можете воспользоваться землей только на основании договора аренды, заключенного с органами государственной власти.

Как передать арендованный земельный участок?

Для передачи арендованного земельного участка требуется расторжение договора аренды, согласие арендодателя и заключение нового договора аренды с новым арендатором.

Какие особенности есть у договора аренды лесных и муниципальных наделов?

• В договоре аренды лесного надела обязательно указываются цели использования земли: добыча древесины, восстановление лесов и т.д.
• Договор аренды муниципального надела может быть расторгнут в случае невыполнения арендатором условий договора или нарушения законодательства.

Процедура передачи земельного участка в субаренду

Субаренда земельного участка является особенностью аренды земли, при которой арендатор передает часть участка в субаренду другим лицам. Эта процедура имеет свои особенности, которые необходимо учитывать.

Что такое субаренда земли?

Субаренда земли – это договор, по которому арендатор земельного участка передает его часть другому лицу. При этом остальная часть участка остается в пользовании арендатора.

Как оформить субаренду?

1. Получите разрешение на субаренду у собственника земельного участка. Возможно, вам потребуется подготовить пакет необходимых документов, таких как заявление, план участка и другие.
2. Составьте договор субаренды, в котором указаны все условия и сроки пользования переданным участком.
3. Заключите договор субаренды с желающими арендаторами. Важно учесть, что субарендаторы получают право пользоваться участком только на определенный срок и в рамках заданных условий.

Какие ограничения есть при субаренде земли?

• Нельзя передать в субаренду более 50% земельного участка.
• При субаренде подлежат передаче только те части земельного участка, которые уже были арендованы арендатором.
• Земельный участок, находящийся в аренде на основании лесного или муниципального надела, не может быть передан в субаренду.

Процедура расторжения субаренды

Для расторжения договора субаренды необходимо следовать указанным шагам:

1. Составьте заявление о расторжении договора субаренды с указанием причины расторжения и желаемой даты.
2. Передайте заявление в собственника земельного участка и арендодателю.
3. Дождитесь решения собственника земельного участка по заявлению.
4. После получения положительного решения, заключите акт о расторжении договора субаренды.

Процедура субаренды земельного участка отличается от обычной аренды и имеет свои особенности. Перед оформлением субаренды рекомендуется ознакомиться с действующим законодательством и получить разрешение от собственника земельного участка. Также стоит помнить о четком выполнении обязанностей арендатора и субарендатора в соответствии с заключенными договорами.

Какое имущество можно сдать в субаренду?

Сдать в субаренду можно практически любое движимое и недвижимое имущество. Главное, чтобы в основном договоре аренды или найма было соответствующее разрешение. К исключениям относятся некоторые категории земельных участков. Так, нельзя передать в субаренду:

• государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду по результатам торгов;
• земельные участки, которые переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц;
• участки, переданные резидентам особых экономических зон.

Субаренда части земельного участка или целого объекта оформляется с учетом условий, регламентированных на законодательном уровне:

• субарендный договор не может быть заключен на срок, превышающий период действия соглашения об аренде предмета отношений;
• передавать участок можно только в том случае, если владелец имущества дал на это разрешение;
• в случае расторжения договора аренды раньше прекращения периода действия субарендного соглашения, отношения по последнему документу также останавливаются;
• к заключению сделки и оформлению рассматриваемого документа применяются правила, утвержденные для случаев передачи имущества во временное пользование по арендному соглашению;
• субарендный договор подлежит обязательной регистрации в госорганах, если он заключен на срок 1 год и более, а также, если сторона юр.лицо, то договор должен быть в письменной форме, но до 1 года не подлежит регистрации.
• То есть, отношения между субарендодателем и субарендатором регулируются при помощи договора, а также ЗК РФ и главы 34 второй части ГК РФ.

В связи с тем, что предметом правоотношений является земельный участок, то стороны обязаны руководствоваться не только гражданским законодательством, но и Земельным кодексом.

Обратите внимание: Передать в субаренду можно земельный участок, находящийся в не только в частной собственности, например у физического или юридического лица, но и в государственной, а также в муниципальной.

Каковы особенности заключения договора субаренды части земельного участка?

Стороны вправе заключить договор субаренды части земельного участка, согласовав часть земельного участка, подлежащую передаче в субаренду, и поставив ее на кадастровый учет.

Объектом земельных отношений признаются не только земельные участки, но и части земельных участков, которые также могут передаваться в аренду (п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 1 ст. 607 ГК РФ).

По общему правилу арендатор земельного участка вправе передать в аренду земельный участок третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Если согласие арендодателя на субаренду включено в договор в качестве условия, отозвать его в одностороннем порядке арендодатель не может без внесения изменений в договор. Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Уведомление должно быть направлено собственнику в разумный срок после совершения соответствующей сделки в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Договор субаренды земельного участка, заключенный на срок больше года, подлежит государственной регистрации в ЕГРП, при этом, если данным договором допускается пользование частью земельного участка, обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (ст. ст. 130, 131 ГК РФ, п. 1 ст. 26 ЗК РФ). С заявлением о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

При этом передаваемая в субаренду часть земельного участка должна быть надлежащим образом индивидуализирована, то есть в договоре субаренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Следует отметить, что для индивидуализации передаваемой в аренду части земельного участка необходимо, чтобы эта часть участка была учтена в Едином государственном реестре недвижимости. Если часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, в регистрирующий орган должны быть представлены документы, необходимые для его кадастрового учета одновременно с регистрацией договора аренды.

Дополнительно отметим, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор субаренды в силу закона прекращает свое действие в тот момент, когда будет досрочно расторгнут договор аренды, независимо от того, будет ли субарендатору направлено уведомление о прекращении договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

При оформлении одноименного соглашения нужно учитывать, при каких ситуациях арендатор может передавать право пользования земельным наделом, а когда – нет. По статье 22 ЗК РФ, п.6, арендатор вправе передать участок тем лицам, которые пожелают взять его в субаренду. Но владельца необходимо уведомить об это в обязательном порядке. То есть, основной арендодатель должен знать, что сделка состоялась. Источником его информирования об этом становится арендатор.

Не во всех договорах установлено свободное распоряжение землями. Например, арендодатель вправе включить в текст упоминание о том, что земля в субаренду не сдается.

Субарендатор как сторона договора, имеет аналогичную с арендатором компетенцию. В случае, если собственником выступает государство или муниципалитет, срок отношений по ренте земли – более 5 лет, владельцы обязательно уведомляются об субаренде. Оповещение в письменной форме по статье 22 ЗК РФ, п. 9.

Похожие записи:

• Всероссийская база видеоанкет детей-сирот
• Многофункциональныe центры Омской области
• Как сменить фамилию в паспорте по собственному желанию на любую и сколько это стоит