Эскроу счета что это такое, как его откыть, применение для покупки жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Эскроу счета что это такое, как его откыть, применение для покупки жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

В каком банке можно открыть эскроу-счет?

Одновременно с подготовкой проектной документации застройщик выбирает банк, который будет сопровождать проект строительства многоквартирного дома вплоть до сдачи его в эксплуатацию. Именно в этом банке участники долевого строительства открывают эскроу-счета.

Что произойдет, если обанкротится банк

Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы. В случае банкротства кредитной организации потери дольщика (но не более 10 млн рублей) будут компенсированы Агентством по страхованию вкладов. Например, если вы приобрели квартиру стоимостью 11 млн рублей с помощью эскроу-счета, вернуть удастся только 10 млн рублей.

Можно ли использовать эскроу-счет для покупки жилья на вторичном рынке?

Чаще всего эскроу-счета используются для приобретения квартир в новостройках, но они также применяются при сделках со вторичным жильем. Они являются альтернативой аккредитивному счету и банковской ячейке и позволяют гарантировать, что стороны выполнят все условия договора купли-продажи.

При использовании эскроу-счета соответствующее условие прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они совместно обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).

Причем тут проектное финансирование

Воспользоваться средствами покупателей на эскроу-счетах застройщик может лишь после завершения строительства. Если девелоперу недостаточно собственных средств для возведения жилого комплекса и ему не обойтись без кредита, то он обращается в банк за проектным финансированием и получает займ на отдельный счет. Банк в свою очередь контролирует стройку и платежи подрядчикам, чтобы избежать нецелевого расходования финансов и исключить ненужных субподрядчиков. Такая процедура позволяет дольщику вернуть потраченные средства в случае незавершения строительства.

При возведении дома на собственные средства девелопер сам выбирает эскроу-агента из перечня уполномоченных кредитных организаций, который размещен на сайте Центробанка и соответствует установленным правительством критериям. На 1-ое июля этого года в списке 91 кредитное учреждение.

Если претворять в жизнь проект застройщику придется на кредитные средства, счет нужно открыть в банке, взявшемся за проектное финансирование строительства. Эта же кредитная организация будет параллельно выступать держателем счетов эскроу всех дольщиков дома, который возводит девелопер.

Поскольку в случае и с эскроу, и кредитом для застройщика фигурирует один банк, кредитное учреждение использует деньги дольщиков как источник дешевого фондирования по займам девелопера. Проще говоря, успешная реализация квартир на этапе строительства даст застройщику возможность уменьшить процент по взятому им кредиту.

Плюсы и минусы счета эскроу

Данный финансовый инструмент обладает как преимуществами, так и недостатками для каждого участника сделки.

Схема покупки квартиры в ипотеку с применением эскроу-счёта

• Покупатель обращается в офис строительной компании, знакомится с договором долевого участия (ДДУ) и подписывает его.
• Готовый договор ДДУ покупатель передаёт в банк, на его основе специалист составляет кредитный договор.
• На основании трёхстороннего договора об эскроу, где фигурирует покупатель, продавец и банк, открывается счёт эскроу.
• Заёмщик передаёт банку-кредитору приготовленный первоначальный взнос, реквизиты счёта эскроу и оплачивает полис страхования.
• Застройщик передаёт ДДУ в Росреестр, чтобы договор обрёл законную силу.
• Когда ДДУ возвращается из Росреестра, банк-кредитор переводит на эскроу-счёт первоначальный взнос и сумму ипотеки. Содержимое блокируются на счету до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства.

Эскроу представляет собой счет, на котором хранятся деньги покупателя до того момента, как будут выполнены все обязательства. Такие счета используются при разных типах сделок. В строительстве эскроу используется следующим образом:

• Одна из сторон вносит средства;
• Деньги замораживаются (депонируются);
• Вторая сторона получает деньги после того, как выполнит свои обязательства.

Например, выполнением обязательств может считаться официальная смена собственника жилья. Для того, чтобы открыть эскроу, необходимо заключить одноименный договор. В этом документе будет указано, на каких основаниях банк должен будет перечислить деньги. Депонировать на эскроу можно как финансовые средства, так и ценные бумаги, однако недвижимость использовать в таком качестве не получится.

Важно помнить, что покупатель имеет право вернуть свои деньги в некоторых случаях:

• Срок депонирования окончен;
• Застройщик нарушил свои обязательства по договору долевого участия;
• Застройщик обанкротился.

Под депонированием понимается конкретный срок размещения финансовых средств. Обычно его прописывают в договоре. Стандартным сроком считается период от 3 до 6 месяцев. Если срок закончился, вы имеете право забрать свои деньги.

Также деньги можно вернуть, если договор долевого участия был расторгнут. Причем в данном случае способ расторжения не имеет значения.

При использовании эскроу застройщик получает финансовые средства исключительно после того, как стройка будет завершена. Фактически такая возможность возникает только после регистрации права собственности на первую квартиру. Банк возвращает деньги покупателям в случае, если стройка останавливается или застройщик оформляет банкротство.

Подробно расчеты с применением такого счета будут выглядеть следующим образом:

• Стороны заключают соответствующий договор, в котором продавец обязуется в срок и должным образом предоставить товар или услугу (в данном случае — завершить строительство и передать право собственности), а покупатель — оплатить;
• Банк выступает гарантом того, что деньги будут переведены только после оказания услуги или передачи товара;
• Покупатель открывает счет в банке и вносит необходимые финансовые средства;
• Банк блокирует их на счете;
• Продавец выполняет свои обязательства и предоставляет доказательства этому. Так, при продаже квартиры это может быть акт приема-передачи или выписка из ЕГРН;
• Только после этого банк передает деньги продавцу.

На что идут застройщики, чтобы обойти требования закона об эскроу счетах

К сожалению, условия того, когда застройщик получает деньги по эскроу, удовлетворяют далеко не всех. В результате некоторые недобросовестные застройщики находят способы обойти требования и получить деньги раньше.

Оформление счета эскроу обязательно с 1 июля 2019 года. Однако всем известно, что строительство — дело долгое. На сегодняшний день есть множество застройщиков, объекты которых были заложены до этой даты. А это значит, что они могут работать по старой схеме. Условий для получения денег всего два: продать 10% квартир и построить объект на 30%.

В результате застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям, подогревая спрос искусственным образом. После этого квартиры перепродавались по договору переуступки, что официально не запрещено законом.

Кроме того, обойти действующий закон можно через краудфандинг. В данном случае подразумевается сбор средств через инвестиционные площадки. Крупные застройщики такими площадками обычно не пользуются, однако многие молодые фирмы прибегают и к такому способу. Несмотря на то, что риски при таком варианте невероятно высоки, многие решаются испытать удачу, так как стоимость квартир значительно ниже.

Будьте бдительны и не дайте себя обмануть.

Регистрация эскроу-счета

В составлении и подписании договора на открытие эскроу должны участвовать все стороны соглашения: депонент (лицо, вносящее деньги на счет), бенефициар (получатель средств) и представитель финансового учреждения. Исключением является долевое строительство, когда бенефициаром является компания-застройщик, заранее заключающая договор с банком.

В соглашении должны быть оговорены все детали сделки: информация об участниках, объекте купли-продажи, сроках выполнения условий.

ВНИМАНИЕ! В договоре на открытии эскроу необходимо указать способ, которым бенефициар сможет доказать факт выполнения определенных условий. Например, при продаже жилья это может быть предъявление выписки из ЕГРН о смене собственника объекта недвижимости.

После составления соглашения депонент может перевести деньги на счет. Услуги банка оплачиваются сторонами сделки.

Пакет документов, необходимых для открытия эскроу, может различаться в зависимости от условий конкретного финансового учреждения. Неизменными являются заявление на оформление счета и документ, подтверждающий личность клиента, т. е. паспорт.

Как выбрать банк для сделки со счетом эскроу?

На официальном сайте Банка России представлен перечень финансовых учреждений, которые предоставляют услуги по открытию и обслуживанию эскроу-счетов для финансирования долевого строительства. В данном списке перечислены только надежные агенты.

Но это не означает, что данные финансовые учреждения занимаются обслуживанием граждан по сделкам купли-продажи жилой недвижимости на вторичном рынке. Поэтому не обязательно ограничиваться этим перечнем, если планируется приобретение готового жилья, транспортного средства или другого ценного имущества. Можно обратиться в любой банк, который оказывает соответствующие услуги.

ВНИМАНИЕ! Не рекомендуется перечислять на счет эскроу сумму для покупки недвижимости в размере более 10 млн руб. и более 1,4 млн руб. при сделках с другим видом имущества. В таком случае, если лицензия банка будет отозвана, клиент в течение короткого времени получит обратно свои деньги. При сделках на более крупные суммы рекомендуется открыть одновременно несколько эскроу в разных финансовых учреждениях.

Отличие эскроу от аккредитива

Банк при расчетах через аккредитив выступает надежным посредником, который гарантирует перевод средств покупателя продавцу — как правило, при совершении сделок покупки жилья на вторичном рынке, после выполнения всех оговоренных условий в договоре купли-продажи. Вся ответственность за исполнение условий договора лежит на покупателе и продавце.

На эскроу-счет дольщик передает банку средства для депонирования до полного окончания сделки. При срыве сделки со стороны застройщика эскроу-счет автоматически закрывается, при аккредитиве такой возможности не существует. Эскроу-счет можно закрыть незамедлительно по договоренности сторон. Контроль со стороны банка исключает факты мошенничества.

Несомненно, схема эскроу-счетов имеет ряд преимуществ. Благодаря их использованию, будем надеяться, в России исчезнет проблема обманутых дольщиков. Работа с гарантом в виде банка должна полностью исключить повторение подобных ситуаций. Большой вклад в этом направлении делают сами финансовые организации, готовые обеспечить контроль сделки на удобных для каждой из сторон условиях.

В настоящее время, согласно статистике ИНКОМ-Недвижимость, порядка 40% покупателей жилья в строящихся домах положительно относятся к эскроу-счетам.

Сейчас в новостройках с эскроу происходит коррекция финансовой модели, но уже скоро они начнут конкурировать с ЖК, реализуемыми по старым правилам, — прогнозирует заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Тогда-то мы и увидим борьбу за клиента между проектами с разными схемами продаж. Думаю, ее первые результаты станут заметны уже в первом квартале года. Возможно, в этом противостоянии новостройкам с ДДУ даже придется демпинговать, чтобы оставаться привлекательными для покупателя».

Последовательность шагов при заключении сделки

В сделке участвуют 3 стороны: банк – независимый агент; дольщик (покупатель), открывающий эскроу-счет; застройщик (продавец), который должен получить зарезервированную сумму.

Сделка с применением данной схемы осуществляется следующим образом:

1. Стороны при составлении договора подтверждают, что планируют осуществлять взаиморасчет посредством эскроу.
2. Дольщик подает в банк заявку о регистрации счета эскроу (открывается индивидуально для каждого покупателя). Указывает период его действия, размер капиталовложений и прочие важные условия.
3. Банк, покупатель и продавец заключают трехсторонний договор, где прописано, на каких условиях каждая сторона имеет право забрать средства. На банк может возлагаться обязанность проверить основания на получение денег девелопером.
4. Дольщик вносит сумму, соответствующую стоимости приобретаемой недвижимости. Согласно п.5 ст.926.1 ГК, его часть обязательств перед продавцом после этого будет выполненной.
5. После окончания строительства застройщик перерегистрирует права собственности на квартиру на покупателя: подает в Росреестр соответствующую документацию (включая подписанный акт приема-передачи квартиры).
6. После получения и проверки документов, подтверждающих завершение объекта и переход прав (договор купли-продажи с соответствующей отметкой, акт выполненных работ, выписка из ЕГРН, документ о введении здания в эксплуатацию), банк переводит право использования эскроу-счета покупателя на застройщика.
7. После этого девелопер получает возможность снять деньги или перевести их на личный счет. Затем эскроу закрывается.

Особенности использования если покупатель юрлицо

При покупке квартиры в новостройке через счета эскроу участниками схемы обычно являются как физические лица (дольщики), так и юридические (застройщики). Однако некоторые покупатели также могут выступать в качестве юрлиц. При том, что часть мелких застройщиков иногда значатся в роли физлиц. К примеру: при покупке-продаже недвижимости на эскроу-счете разместить средства может дольщик-юрлицо (покупатель), а после соблюдения условий договора получить их в форме оплаты за квадратные метры имеет право продавец-физлицо (застройщик).

Но тут есть важный нюанс, который каждый дольщик должен учесть заранее: средства, внесенные им, как физическим лицом, будут застрахованы. А деньги, поступившие на эскроу-счет от юрлица – нет. То есть, покупателям, что являются юридическими лицами, государство не предоставляет никаких гарантий (п. 1 ст. 12.1 закона от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

Похожие записи:

• Что такое правопреемник юридического лица. Проблемы правопреемства и налогообложения при реорганизации
• Штраф за езду по выделенной полосе для общественного транспорта в 2023 году
• Исправления больничного листа в 2023 году работодателем