Доверенность на право проживания в квартире с долевой собственностью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на право проживания в квартире с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В первую очередь стоит разобраться с тем, как именно оформляются подобные документы. Для этого к нотариусу должны обратиться: лицо, чьи полномочия будут делегированы (собственник недвижимости), и тот, кто выступает в качестве поверенного. Оба должны предъявить удостоверения личности. То есть речь идёт о гражданских паспортах.

Управление и распоряжение квартирой по доверенности (образец)

У каждого владельца недвижимости есть определенные права, в частности, касающиеся функций по управлению, использованию и распоряжению этим имуществом.

Такими правами наделяются не все прописанные в квартире люди, а только те лица, которые являются титульными владельцами, то есть теми, чье имя указано в правоустанавливающих документах. Но это не значит, что они не могут передать часть своих полномочий другому лицу.

Для этого используется доверенность на управление квартирой, которую должны не только правильно составить, но и нотариально заверить.

• На управление квартирой;
• На распоряжение квартирой.

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Что такое доверенность на квартиру с правом распоряжения?

Доверенность на право пользования квартирой оформляется доверителем (собственником) на поверенного. В дальнейшем тот может пользоваться недвижимостью по своему усмотрению, но с учетом мнения владельца и положений доверенности: там будет указано, какие действия можно предпринимать, а какие – нет.

Для оформления доверенности без права отчуждения важны несколько условий:

1. Совершеннолетний возраст доверителя и поверенного, дееспособность. Если одной из сторон от 14 до 18 лет, документ составляется с согласия родителей. От имени малолетних детей до 14 лет представители могут действовать самостоятельно.
2. Право собственности на недвижимость, на распоряжение которой оформляется доверенность.

Общие риски при покупке квартиры по доверенности

Доверенность окажется поддельной

Это значит, что документ не зарегистрирован в официальном реестре Нотариальной палаты, продавец не знает о его существовании и не продаёт жильё.

С таким видом мошенничества сталкиваются люди, приобретающие недвижимость по доверенности от одиноких пенсионеров или детдомовцев. Когда реальный собственник понимает, что его обманули, он идёт в суд. Тот признаёт сделку ничтожной, и покупатель остаётся на улице. Деньги чаще всего взыскать не удаётся — мошенник испаряется.

Собственник отзовёт доверенность, умрёт до или во время сделки

По закону доверенность можно отозвать у любого нотариуса. Недобросовестные продавцы используют это право для незаконного обогащения. Схема следующая: продают жильё через подставное лицо, договариваются на получение задатка или полной суммы сразу после подписания договора. Пока документы в Росреестре, собственник отзывает доверенность, и покупателю отказывают в регистрации.

Далее покупатель идёт в суд, где собственник заявляет: во время продажи находился в трудном материальном положении и продал жильё на кабальных условиях. Вернуть деньги согласен. Суд назначает ежемесячный возврат с зарплаты или пенсии, но продавец оказывается безработным либо его пенсия на грани прожиточного минимума.

В России пока не было судебных решений по этому риску, однако на профильных форумах много историй от тех, кто столкнулся с ним. Поэтому учитывайте вероятность развития таких событий.

Невозможно проверить адекватность собственника

По закону доверенность от имени недееспособного гражданина выдаёт его опекун. Но часто родственники не утруждаются бюрократическими процедурами и не оформляют опекунство. Это на руку мошенникам: они втираются в доверие к собственнику, склоняют его к выдаче доверенности под любым предлогом. В момент подписания нотариус может не иметь претензий к состоянию владельца жилья: он не врач и не разглядит скрытое течение болезни.

Собственник в возрасте и не отдает отчёта в своих действиях

Не каждый возрастной продавец — недееспособный. От этого ситуация усложняется: вполне здоровый пенсионер может выдать доверенность под воздействием эмоций или из-за правовой безграмотности. Он становится мишенью и для мошенников, и для молодых родственников.

Когда собственник остаётся на улице, то быстро понимает, какие действия привели к последствиям. Он предаёт ситуацию огласке, идёт в суд, и тот становится на его сторону. Так как денег собственник не получал (их получили мошенники), возвращать ему нечего. Тогда покупатель подаёт в суд на представителя. Теоретически взыскать причитающееся возможно, но покупатель теряет время, нервы и деньги на тяжбы без конкретного прогноза на результат.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Основные законодательные аспекты

Законодательное урегулирования вопроса, связанного с представительством интересов собственника недвижимости

Решаясь на оформление доверенности, каждый собственник должен ознакомиться с законодательством, которое регламентирует порядок проведения данной процедуры.

К счастью для многих, понятие «представительство» и все то, что с ним связано, доступно объясняется отдельной главой Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ).

Итак, в соответствии с 10-ой главой действующего ГК РФ можно выделить следующие понятия:

• Представительство – это такой процесс, в котором одно лицо, действуя по доверенности или подобному акту от другого, осуществляет какие-либо меры, чаще всего сделки, от имени последнего.
• Представитель в любой сделке должен в полной мере отражать волю того человека, который доверил ему выступать от своего имени. Действия со стороны представителя, совершенные в его же интересах в какой-либо сделке, недопустимы. Работать через такое лицо нельзя в случаях, установленных законодательством РФ.
• Представитель должен действовать с одобрения того лица, которое доверило ему свое представительство. В случае, когда какая-либо сделка была совершена без подобного согласия, ее результаты могут быть как одобрены, так и оспорены со стороны лица, чьи интересы выражал представитель.
• Основным документов, подтверждающим право представительства, является доверенность. Это письменное уполномочие, выданное от одного лица другому и разрешающие осуществлять представительство.
• Оформление этого документа должно осуществляться в соответствии с положениями действующего законодательства и не нарушать их.

Для лучшего понимания сути рассматриваемой темы немаловажно лично ознакомиться с 10-ой главой ГК РФ. Именно в ней освещены все законодательные нюансы, которые необходимо учитывать при оформлении любых видов доверенностей.

Как отменить доверенность на право пользования квартирой?

Отмена доверенности производится в том же виде, что и оформление. Отзыв нужно удостоверить у нотариуса. Доверитель может обратиться в любую нотариальную контору, а не только в ту, в которой она оформлялась. Нотариус все равно проверит документ через реестр доверенностей, а затем удостоверит отзыв. Поверенного предварительно нужно предупредить об этом.

Также доверенность без права продажи квартиры отменяется по другим основаниям:

1. Истечение срока действия.
2. Смерть доверителя или поверенного.
3. Отказ поверенного от обязательств по доверенности.
4. Выполнение условий доверенности.

Важно! Отмена возможна и в случае признания поверенного банкротом, если это лишает его права представления интересов других лиц.

Выделим основные моменты:

• Если собственник не может или не хочет самостоятельно заниматься продажей доли, он может передать полномочия другому лицу. Для этого оформляется доверенность.
• Документ будет признан действительным только в случае, если он оформлен на официальном бланке и заверен нотариусом.
• Реквизиты доверенности вносятся в электронную базу. Через нее можно проверить подлинность документа.
• По желанию доверителя или при наступлении особых обстоятельств доверенность может быть признана недействительной.
• Гражданин в любой момент по заявлению может отменить документ.

Преимущества и недостатки дарения по доверенности

Рассмотрим плюсы и минусы дарения доли с применением такого документа в следующей таблице:

Можно ли сдать квартиру без согласия другого владельца?

Несмотря на то, что право на распоряжение личным имуществом гарантировано гражданам жилищным и гражданским законодательством, со сдачей в аренду доли в жилом помещении могут возникнуть проблемы.

Дело в том, что помимо жилой площади в квартире имеется общая территория, состоящая из ванной комнаты, коридоров, туалета, кухни. Кроме того, войти в помещение все его обитатели могут только через одну общую дверь. Разграничить область владения нежилыми объектами не представляется возможным. А после сдачи комнаты в аренду квартиранты наряду с остальными жильцами будут пользоваться общими квадратными метрами.

Поэтому решение о заселении в квартиру третьих лиц, не важно на возмездной или безвозмездной основе, согласно 247 статье ГК РФ, должно быть принято всеми собственниками долей коллегиально.

Если второй владелец против сдачи в аренду вашей доли, есть несколько вариантов решения проблемы:

1. Установить порядок пользования общей нежилой площадью и получить разрешение на сдачу жилья в аренду через суд.
2. Попытаться аргументированно убедить соседа в целесообразности заселения квартирантов (желательно, чтобы его согласие было изложено на бумаге).
3. Без согласия второго жильца заселить в комнату квартирантов, надеясь на то, что сосед не выселит людей на улицу.

Доверенность на распоряжение квартирой

Благодаря оформлению доверенности на распоряжение квартирой, доверенное лицо имеет возможность определить юридическую судьбу недвижимости. Только стоит уточнить, что доверенное лицо получает расширенные функциональные возможности, в частности, возможность провести отчуждение квартиры. Потому подписывать документы нужно только после того, как уже были получены деньги, или же человек, который будет распоряжаться недвижимостью, входит в круг близких знакомых доверителя.

Это помогает избежать риска, что документы попадут в руки ненадежных людей, которые могут быть мошенниками, а значит, владелец должен оградить себя. Представитель лишь отражает волю человека, который наделил его теми правами, что прописаны постановлением. Но выступая от чужого имени, доверенное лицо может лоббировать свои интересы. А это недопустимо.

Можно ли приватизировать квартиру по генеральной доверенности?

Приватизация требует от соискателей выполнения нескольких юридических операций: сбор документов, составление заявлений, обращение в БТИ, администрацию, Росреестр, заказ техплана и многих других. Если вы можете сами подать запрос, но не желаете заниматься сбором справок – лучше оформить специальную доверенность. Однако, если нужно приватизировать квартиру, что называется, «от» и «до» – можно составить генеральный документ.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Основное отличие генеральной доверенности от разовой и специальной – юридические полномочия поверенного. Представитель имеет право совершать любые действия, ставить подписи, запрашивать документы. Обязанности доверенного лица прописываются в генеральной доверенности. Юристы советуют не ограничиваться общей формулировкой по типу «совершить действия по приватизации квартиры», а указывать конкретные обязанности.

Например, поверенный обязуется…

• оповестить остальных участников приватизации;
• подготовить заявления/нотариальные отказы;
• собрать документы на квартиру, жилье;
• подать заявку в администрацию;
• поставить подпись на договоре о передаче недвижимости и т.д.

Так гораздо проще контролировать действия поверенного, а в случае превышения полномочий – сразу пресекать его деятельность.

Оформление прописки в доле жилья

Чтобы оформить прописку в доле жилья, потребуется выполнить следующие действия.

• Посетить паспортный стол по адресу нахождения квартиры или направиться в отдел миграционной службы. Среди присутствующих должны быть все дольщики и человек, который планирует зарегистрироваться. Если кто-либо из дольщиков не может в назначенный день прийти в паспортный стол, ему потребуется отправить вместо себя представителя по доверенности, заверенной сотрудником нотариального агентства.
• Предоставить необходимый пакет документации, оформить согласие на прописку в письменной форме.
• В установленную дату посетить МВД, где сотрудники отделения поставят штамп о регистрации.

Процедуру регистрации можно провести в МФЦ или на веб-сайте госуслуг. После того как подгруженные документы будут одобрены, потребуется проставить штамп об измененном адресе проживания.

Необходимая документация

Заявителям потребуется подготовить такой пакет документации:

• паспорт РФ (если прописка оформляется на ребенка до 14 лет – свидетельство о его появлении на свет);
• для военных – военный билет, приписное свидетельство;
• справка об окончании тюремного заключения для тех, кто ранее был лишен свободы;
• правоустанавливающая документация на долю в жилье (но если квартира зарегистрирована в Росреестре, то собственникам можно ничего не предъявлять);
• оформленное письменно согласие на проведение регистрации от собственников жилья;
• заявление на проведение регистрации с прописыванием доли, в которую не собственник планирует прописаться.

В заявлении на регистрацию необходимо указать следующие данные:

• название органа регистрационного учета, в который обращается заявитель;
• сведения о заявителе;
• адрес расположения жилья;
• основания для проведения регистрации;
• согласие остальных собственников и их подписи.

Возможно ли дарение без согласия других собственников?

Дарение является безвозмездной сделкой, при которой без каких-либо компенсаций часть имущества переходит в дар другому человеку.

Владелец передает все свои права на имущество, не получая за этого ничего. И здесь кроется основное отличие дарственных от сделок по купле-продажи.

Собственник волен как угодно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, и не имеет необходимости отчитываться перед совладельцами жилья, либо каким-то образом соблюдать их права.

При сделках купли-продажи совладельцы жилья обладают данным им законом правом на приоритетную покупку. Если часть собираются продать, то согласие на продажу от всех содольщиков обязательно. А вот при передачи части в дар можно без этого согласия обойтись.

Часто при отсутствии согласия содольщиков сделка по дарению маскирует сделку купли-продажи, так как последняя не требует одобрения других лиц.

При составлении доверенности на совершение сделки по купле-продаже недвижимости необходимо придерживаться установленных по закону правил. Форма такого документа не имеет строго установленных критериев, но некоторые аспекты носят обязательный характер. Доверительная бумага содержит в себе:

1. Дата составления бланка.
2. Населенный пункт, в котором она оформляется.
3. Сведения о доверителе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и/или проживания, иное.
4. Данные о продаваемой жилплощади – адрес нахождения, регистрационные сведения, площадь, этажность, количество комнат и т.д.
5. Информация о доверенном лице – ФИО, сведения из паспорта, место жительства и др.
6. Подробное описание полномочий, которые передаются поверенному.
7. Срок действия документа.
8. Подписи обеих сторон, хотя доверенное лицо может и не подписывать бланк.
9. Нотариальное заверение подлинности.

Похожие записи:

• Набор на молочной кухне мо 2023
• Гаражная амнистия 2023 как оформить землю под гаражом в собственность
• Санитарные правила для дошкольных учреждений в 2023 году