Как объединить доли в квартире на одного собственника правильно
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить доли в квартире на одного собственника правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Сроки оформления и причины отказа
Сроки изготовления обновлённого документа зависят от организации обращения и составляют при подаче документов регистратору Росреестру 3 дня, если обращение происходит через многофункциональный центр, то увеличиваются до 5-8 дней. Состояние готовности можно отслеживать на сайте государственного регистратора или путём получения СМС-уведомлений.
Несмотря на небольшое количество требуемых документов, регистратор может ответить отказом в оформлении объединения долей, если:
- обнаружена нехватка документации;
- записи нечитабельны или отсутствует подпись адресанта;
- в тесте заявления присутствуют ошибки и исправления.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Процесс объединения долей
Сама процедура объединения долей, как уже говорилось выше, ничем не отличается от общего порядка объединения частей недвижимого объекта в собственность. То есть, весь процесс заключается в фиксировании согласия других дольщиков в передачи прав собственности своей доли единственному владельцу (при условии, что они живы), или в оформлении недвижимости в «одни руки», если остальных собственников не осталось в живых.
Пакет документов при этом зависит именно от оснований оформления сделки (смерть дольщика, передача по наследованию, процедура дарения и т.п.).
Вероятность того, что весь процесс передачи долей жилого объекта в «одни руки» будет регламентирован законодателями в 2018, составляет лишь 55%. Так как именно с этими долями связано большинство судебных разбирательств. И именно эти доли являются лакомым куском для мошеннических схем «черных риэлторов».
Вот основные положения этой статьи:
- Концентрация акций у одного владельца означает, что схема совместного владения прекратит свое действие, и в реестр арендодателей будут внесены изменения.
- Если у владельца уже есть несколько выписок из ЕГРП, он может заменить их одним общим документом.
- Приобретение акций происходит путем продажи, дарения и наследования.
- Участие в жилой недвижимости регистрируется в Министерстве юстиции или в Федеральной регистрационной службе Росреестра.
- После нотариального заверения бывший совладелец становится единственным владельцем недвижимости.
- Отдельная недвижимость может быть включена в сделку купли-продажи и принести больше денег.
Могут ли возникнуть какие-либо трудности при объединении акций? Разумеется, как на этапе регистрации документа, так и в процессе авторизации. В теории все выглядит довольно просто. Однако на практике возникают некоторые сложности: Отказ в регистрации, устаревшая информация, споры с сособственниками, третьими лицами, сложности при регистрации и объединении долей детей в квартире. Если вы хотите защитить себя от проблем, обратитесь к адвокату. Помощь экспертов пойдет на пользу общей цели. Вместе мы рассмотрим вашу ситуацию с юридической точки зрения. Помните, что регистрация собственности — это ответственный процесс. Стоит ли действовать в одиночку на свой страх и риск?
Для того, чтобы заявление было принято, потребуется примерно такой список документов:
| Документ | Особенности |
| Паспорт заявителя | Рекомендуется сделать несколько копий всех страниц, включая сюда те, на которых нет никакой информации. |
| Выписки из ЕГРН | По одной выписке на каждую долю, которая будет объединяться. |
| Правоустанавливающие документы | Эти бумаги указывают, по какой причине человек стал владельцем доли. Пример: договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее. |
| Квитанция об оплате госпошлины | Выдается в банке. |
В каких случаях необходимо объединение долей на одного собственника
Норма ст. 244 ГК РФ прямо указывает на то, что один и тот же человек не может быть долевым сособственником в отношении самого себя.
Это означает, что даже если у вас на руках по тем или иным причинам несколько свидетельств о собственности на части одного объекта недвижимости (общая сумма долей – 1), то вы имеете права и обязанности полноправного собственника всего жилья.
Такие ситуации могут быть в следующих случаях:
- Наследование.Оно возможно, как по завещанию, так и по закону. Например, если супруги были совладельцами квартиры, составили Завещание в отношении друг друга, то после смерти одного из них второй станет владельцем и своей части, и части супруга, а по итогу — целой квартиры.
- Дарение. Существует определенная Процедура дарения части жилого помещения, о которой мы уже рассказывали. В этом случае одаряемый также становиться единоличным владельцем целого жилья, даже если получал части от нескольких человек. Например, родители оформили две дарственные на свои 1/3 части квартиры, передав их ребенку, который уже владел 1/3.
- Покупка. Зачастую сособственники квартиры могут быть фактически чужими друг для друга людьми. И в этом случае проживание под одной крышей практически невозможно. Так, один из совладельцев может по соглашению (или по решению суда) выкупить у остальных их доли.
- Совокупность. Это может быть комбинация двух или нескольких оснований, описанных выше. Например, три собственника – мать и брат с сестрой. После смерти матери ее доля отошла в равных пропорциях к детям, а сестра уже после этого подарила свою часть брату.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Выносим на обзор основные тезисы статьи:
- Объединение долей на одного собственника – это прекращение долевого режима владения и внесение изменений в Росреестр.
- Если у хозяина уже есть несколько выписок из ЕГРН, он вправе заменить их на один общий документ о праве собственности.
- Получение долей происходит в рамках купли-продажи, дарения и наследства.
- Присоединение долей в квартире проходит регистрацию в МФЦ или ФКП «Росреестра».
- После документального оформления некогда долевой владелец становится индивидуальным собственником жилья.
- Единый объект недвижимости можно включить в сделку по продаже и выручить больше денег.
Как объединить доли собственника в квартире: документы, порядок, инстанции
Гражданин может стать владельцем нескольких долей в квартире по разным основаниям. При желании он может их объединить. Для этого нужно лично, удаленно или через представителя обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением о перерегистрации права собственности, паспортом и правоустанавливающими документами.
Совладельцам квартиры в определенных случаях требуется объединить свои доли. Мотивы у сособственников бывают разные. Например, когда один из них решил выкупить квадратные метры, принадлежащие другим дольщикам. Или если доля умершего собственника по наследству переходит близкому родственнику-совладельцу, увеличивая его часть жилища. Иногда доли нескольких совладельцев аккумулируются в одних руках, и вместо общей образуется единоличная собственность.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Алгоритм действий при объединении долей в квартире на одного собственника
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Алгоритм действий включает:
- свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года; выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.
- личный визит в Росреестр; обращение через многофункциональный центр; оформление доверенности на действия через выбранного представителя; отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты; направление ценным письмом с описью вложения.
Общая совместная собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.
Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2021 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.
Что такое объединение долей?
Стать собственником долей в квартире очень легко. Обычно это купля-продажа, дарения, обмен, наследование. Сложнее, если в руках одного собственника скопилось 2, 3, 4, 5 — одним словом, несколько таких долей.
Неважно, как человек получил долю – уже в статусе совладельца или став им недавно. Если он выступает в роли владельца всех долей в квартире, ему придется решить – оформлять общий документ на собственность или нет? Тут нужно понимать, что нельзя выступать совладельцем своих же долей в праве собственности.
В каких случаях можно документально объединить доли:
- для продажи квартиры как единого объекта недвижимости;
- оформление общего лицевого счета;
- расчет налогов на жилье;
- перепланировка, ремонт и др.
Обратите внимание, что присоединение – это добровольная процедура. Если собственник не хочет переоформлять доли в 1 общую, он все равно будет считаться владельцем квартиры. Пусть даже, имея на руках документы на каждую из долей.