Уступка права требования по договору долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уступка права требования по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.

Главные плюсы:

1. Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
2. Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
3. Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
4. Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
5. Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

• цессия — договор, по которому уступаются права требования;
• цедент — продавец;
• цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

• оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
• оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
• оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
• оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Этапы покупки квартиры по ДДУ

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого строительства передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.

Ниже рассмотрим основные этапы сделки по уступке прав требования объекта долевого строительства.

Другой комментарий к Ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

В комментируемой статье законодатель определяет условия, при которых допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве.

Нормы этой статьи являются специальными и имеют юридический приоритет в применении перед общими нормами гражданского права .

———————————

См.: ст. 382 — 390 Гражданского кодекса РФ.

Уступка прав требований в пользу третьих лиц по договору участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства допускается без перевода долга только при условии погашения участником долевого строительства цены договора в полном объеме.

———————————

См.: ст. 391 — 392 Гражданского кодекса РФ.

При этом по общему правилу не требуется согласие застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой.

При разрешении одного из споров суд отметил: «В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора» .

———————————

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2010 года N ВАС-2932/10.

Одновременно с уступкой прав требований перевод долга третьему лицу от участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве допускается только с письменного согласия застройщика . При этом погашения цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.

———————————

См.: часть 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ, часть 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст. 17 Закона N 214-ФЗ.

Напомним, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором . Комментируемым Законом N 214-ФЗ предусмотрено получение согласия застройщика при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве до завершения расчетов с застройщиком. Прямо получение согласия застройщика на уступку права требования после оплаты всех инвестиций по договору участия в долевом строительстве комментируемым Законом N 214-ФЗ не предусмотрено.

———————————

См.: пункт 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, подлежит применению общая норма гражданского права. В каждом конкретном случае при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве после оплаты всех инвестиций застройщику потребуется проверять условия договора участия в долевом строительстве на предмет наличия запрета на уступку без согласия застройщика.

Если такого запрета нет, уступка может быть проведена на основании соглашения между цессионарием и цедентом. При этом в адрес застройщика направляется письменное уведомление об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве для должного исполнения новому инвестору. Если такой запрет все-таки установлен в этом договоре, требуется трехстороннее дополнительное соглашение между застройщиком, цедентом и цессионарием о такой уступке либо письменное согласие застройщика в иной форме. При его отсутствии в государственной регистрации уступки права требования по договору участия в долевом строительстве может быть отказано. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве в любом случае вступает в силу только после ее государственной регистрации .

———————————

См.: часть 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ и статья 17 Закона N 214-ФЗ.

Законодатель установил ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Порядок уплаты государственной пошлины при государственной регистрации уступки права требования из договора участия в долевом строительстве определен , равно как и размер государственной пошлины . К уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве с учетом установленных Законом N 214-ФЗ особенностей такой уступки могут применяться подходы, уже ранее выработанные в судебной практике .

———————————

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13 июня 2007 года N 03-05-06-03/33.

Абзац 2 подпункта 23 пункта 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

См.: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2007 года N 120.

Кроме возмездной уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, это право может быть заложено. При этом к такому залогу применяются правила об ипотеке недвижимого имущества .

———————————

См.: часть 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При рассмотрении одного из дел суд подчеркнул: «Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства» .

———————————

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. N 13905/10.

Более того, законодательством прямо установлено, что «правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .

———————————

См.: пункт 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В связи с наличием в Законе N 214-ФЗ обязательства застройщика дополнительно обеспечить передачу объекта долевого строительства инвестору поручительством банка или страхованием ответственности застройщика возникает вопрос: что делать при уступке права требования по ДДУ к застройщику с ранее оформленным поручительством банка или договором страхования ответственности?

———————————

См.: ст. 12.1, 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ.

В.: Обязан ли застройщик выдавать справку цессионарию или цеденту о том, что у цедента нет никаких долгов?

А.К.: Выдавать не обязан, но если мы через нотариуса пойдем, то он по закону должен дать ответ в течение 30 дней. Еще бы хотел сказать, что, заключая уступку права требования, советую рассчитывать всё через нотариуса, поскольку уступку нотариус сам может подать на регистрацию. Хоть некоторые могут со мной не согласиться, но хочу напомнить, что пока уступка не зарегистрирована в реестре, у вас нет никакого юридически значимого документа, несмотря на то, что вы ее уже подписали и даже нотариально удостоверили. Лучше, когда такая немного специфичная сделка проходит под контролем юриста. Поэтому я и предлагаю услуги нотариуса в связи с тем, что нотариус может отправить уступку и на регистрацию, помочь осуществить расчет через депозит нотариуса, проконтролировать сделку на предмет того, что мы говорили, получив выписку из реестра, включить заверения в договор, о том, что объект не передан по акту приема-передачи. Вот эти вещи можно предусмотреть, чтобы максимально обезопасить сделку.

В каких ситуациях можно оформить уступку права на квартиру?

Сделки по переуступке прав требования достаточно распространены – они могут быть выгодны всем сторонам – как дольщику, так и приобретателю невидимости. Гражданский кодекс никак не ограничивает права физических и юридических лиц переуступать принадлежащие им права, потому причины для оформления цессии и ситуации, когда такие сделки заключаются, могут быть самыми различными.

Вот примеры наиболее распространенных ситуаций:

• дом строится слишком долго, сроки нарушены, участник ДДУ больше не может ждать передачи квартиры, а разрыв договора также потребует много времени и усилий, чтобы вернуть вложенные средства. В такой ситуации выгодным вариантом может быть переуступка прав требования на квартиру лицу, которое не спешит с получением недвижимости, и может дождаться завершения строительства. Дольщик в этом случае сразу получает средства (хотя обычно сумма несколько меньше, чем стоимость квартиры по договору долевого участия), и может их вложить в новое жилье;
• дольщик больше не заинтересован в получении квартиры по ДДУ, но разрывать договор с застройщиком невыгодно – в данном случае более удобным вариантом может быть договор цессии, согласно которому он сразу получает деньги, а покупатель – право требования на квартиру по окончании строительства;
• если подрядчик или другое лицо за определенные услуги получает от застройщика право на часть квартир в новом доме, то он может переуступить права на них третьим лицам еще до окончания возведения здания. В этом случае покупатели получат свои квартиры, когда дом будет сдан в эксплуатацию, а подрядчик конвертирует свои права в реальные деньги;
• ситуации, не связанные с новостройками – часто у лица могут оказаться права требования на недвижимость (например, по предварительному договору купли-продажи, при разделе наследства и т.д.), которые он также может переуступить третьей стороне, получив за это вознаграждение.

Процедура оформления перехода прав от цедента к цессионарию

Порядок регистрации перехода прав между контрагентами по соглашению о цессии установлен Административным регламентом, утв. приказом Минэкономразвития от 07.06.2017 № 278. В соответствии с этим актом процедура начинается с подачи заявителем (собственником недвижимости, его представителем или иным лицом, которому такое право предоставлено законом № 218-ФЗ) пакета документов, таких как:

• заявление;
• документ, удостоверяющий переход права (в данном случае оба договора);
• карта-план территории, если в соглашении должника и кредитора передаваемым объектом выступал земельный участок;
• если пакет бумаг представляется представителем, удостоверяющий его полномочия документ.

Порядок предъявления документов утвержден приказом Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883.

К моменту обращения заявителем должна быть уплачена государственная пошлина. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса ее величина по общему правилу варьируется от 2 тыс. для физических лиц до 22 тыс. руб. для организаций. При этом размер госпошлины в некоторых случаях отличается. Например, при отчуждении прав на предприятие госпошлина может составлять до 60 тыс. руб. (п. 21 ст. 333.33 НК).

Представлять в Росреестр квитанцию об уплате пошлины не требуется — эти данные работники службы получат из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП).

Без юридического образования не так просто сразу понять, что же такое «цессия». Простыми словами цессия — это замена кредитора и продажа долга сторонней организации.

С юридической точки зрения такое объяснение некорректно, но наиболее точно объясняет суть процесса. Термин «цессия» означает уступку прав третьему лицу. Так можно передать право владения ценными бумагами, право собственности на имущество (недвижимость, транспорт, украшения), право требования кредита и долга.

Операция обязательно должна быть задокументирована. Документом выступает договор цессии. Он фиксирует соглашение между участниками и подтверждает законность и условия уступки.

В сделке задействовано 3 участника:

1. Кредитор первоначальный – цедент. Он уступает право требования долга стороннему лицу.

2. Цессионарий — сторона, получившая право требовать задолженность по цессии. Цессионарием выступает чаще всего коллекторская фирма.

3. Должник. Его договор цессии затрагивает меньше всего, поскольку условия погашения задолженности и размер выплаты остаются прежними, и меняется только кредитор.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Преставление справки об уплате цены по договору участия в долевом строительстве

В силу статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон о такой уступке (цедента и цессионария). Для регистрации договора об уступке прав требований необходима справка, подтверждающая уплату цены долевого строительстве цедентом застройщику.

С учетом приведенных законоположений, необходимым условием для государственной регистрации соглашения об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве является представление в Управление Росреестра справки о полной уплате цены договора. При этом справка об уплате цены договора долевого строительства, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законодательством в качестве подтверждения уплаты цены договора.

Похожие записи:

• Увеличение уставного капитала ООО за счет вклада третьего лица в 2023 году
• Сколько раз могут звонить коллекторы в день
• Кто платит налог на имущество