Удостоверение договоров залога и ипотеки залога недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Удостоверение договоров залога и ипотеки залога недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дoгoвop ипoтeки — oфициaльный дoкyмeнт, кoтopый пoдтвepждaeт пoлyчeниe cpeдcтв пoд зaлoг нeдвижимocти, фикcиpyeт ycлoвия coглaшeния и пopядoк пoгaшeния зaймa. Cтopoны пo дoгoвopy ипoтeки — кpeдитop, кoтopый пo ycлoвиям coглaшeния являeтcя зaлoгoдepжaтeлeм, и зaeмщик — зaлoгoдaтeль.

Самыми распространенными видами такого соглашения считаются заклад на:

• недвижимое имущество (ипотека), предметом может быть квартиры, дом, участок, комната и т.д., который находится у залогодателя;
• движимое имущество (заклад), предметом может быть транспортное средство, вещь интерьера, драгоценности и т.д., который может находится у обеих сторон, согласно пунктам соглашения;
• товары, находящихся в обороте, предмет конкретно характеризуется в тексте договора, его размер, вид, вес и т.д., который может находится и использоваться в производстве у залогодателя;
• ценные бумаги, предметом могут быть различные векселя, облигации и т.д.;
• на имущественные права, предметом могут быть соответственно права на имущества, которые сохраняются за залогодателем до момента исполнения или неисполнения обязательств.

Что содержит правильный договор залога

Вышеуказанное соглашение заключается исключительно в письменной форме, в 3-х экземплярах, в нём должны присутствовать следующие обязательные сведения:

1. Предмет сделки. Обязательно указываются полная характеристика предмета соглашения, если это квартира, то кадастровый номер, адрес, объем жилплощади и т.д. если это автомобиль – регистрационные данные, в случае заклада товаров, то указывается размер, вес, количество и т.д.
2. Данные сторон. Указываются ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации и местонахождении.
3. Оценка стоимости предмета. Имущество (вещь), передаваемое в заклад, должно быть обязательно оценено в денежном эквиваленте;
4. Сроки. Обязательным пунктом соглашения является указание срока действия обязательства.
5. Нахождения предмета сделки в момент действия соглашения. В документе должно быть прописано, у кого из сторон будет находиться имущество или вещь, кто им может пользоваться и как распоряжаться.
6. Дата, место заключения договора, подписи сторон.

Чтo тaкoe дoгoвop ипoтeки

B кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa выcтyпaeт нeдвижимocть, кoтopyю пpиoбpeтaeт зaeмщик, или кoтopaя yжe нaxoдитcя в coбcтвeннocти caмoгo зaeмщикa, eгo пopyчитeля или зaлoгoдaтeля. Нaпpимep, мoжнo нe тoлькo кyпить квapтиpy в ипoтeкy, нo и пoлyчить дeньги пoд зaлoг coбcтвeннoгo жилья, или жилья poдcтвeнникoв.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:

• паспортные данные;
• информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
• подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
• данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
• условия, на которых выдается ипотека.

Комментарии к ст. 339 ГК РФ

1. Договор о залоге считается заключенным, если стороны достигли соглашения о предмете залога, его стоимости, оставлении заложенного имущества у залогодателя или передаче его залогодержателю. Договор должен содержать сведения о сущности и размере основного обязательства, обеспеченного залогом, сроках его исполнения (п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Договор с оставлением предмета залога у залогодателя должен содержать необходимые сведения, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей, принадлежащих залогодателю. Невозможность идентификации заложенного имущества влечет признание данного договора несостоявшимся (п. 5 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, подготовленного ВАС РФ в 1997 г.).

2. Договор о залоге независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, должен быть заключен в письменной форме. Залог вещей в ломбарде оформляется с помощью залогового свидетельства (п. 2 ст. 358 ГК).

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества в случаях, когда таким залогом обеспечивается основное обязательство по договору, требующему нотариального удостоверения (п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

ГК не содержит указаний о месте нотариального удостоверения договора о залоге. Представляется, что удостоверение залога недвижимого имущества должно осуществляться по месту его нахождения.

3. Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации, что обеспечивает установление всех случаев залога одной и той же недвижимости. Порядок регистрации ипотеки, как и других сделок с недвижимостью, определяется Законом о регистрации прав на недвижимость.

4. Ряд нормативных актов предусматривает регистрацию залога отдельных видов движимого имущества. Так, п. 2 ст. 40 Закона о залоге устанавливает правило об обязательной регистрации залога всех транспортных средств. Необходимость регистрации автотранспорта предусматривается Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 1993 г. N 1354 «О дополнении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации «О залоге» (СА РФ. 1994. N 2. Ст. 79). Регистрация автотранспорта предусмотрена в Постановлении Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 «О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации» (СЗ РФ. 1994. N 17. Ст. 1999). Регистрация залога автотранспорта осуществляется в соответствии с Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной автомобильной инспекции, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ. 1997. N 2. С. 20 и сл.).

Правила регистрации залога тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним, регистрируемых органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (Гостехнадзора), утвердило Министерство сельского хозяйства РФ 29 сентября 1995 г. (РВ от 25 января 1996 г.).

Договор о залоге ценных бумаг подлежит регистрации (внесению в реестр) в соответствии с п. п. 5.1 — 5.3 Временного положения о ведении Реестра владельцев именных ценных бумаг, утв. Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 июля 1995 г. N 3.

Подлежит регистрации залог золотых сертификатов Минфина РФ выпуска 1993 г. (письмо Минфина РФ от 18 марта 1994 г. N 29 «О порядке регистрации договора о залоге золотых сертификатов Министерства финансов Российской Федерации выпуска 1993 г.»).

5. Неправильное оформление договора залога — отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это предусмотрено законом, либо отсутствие регистрации залога недвижимого имущества влекут недействительность договора. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи регистрация договора залога недвижимости без нотариального удостоверения не дает основания признать данный договор действительным.

Что такое договор ипотеки?

Договор ипотеки — это соглашение сторон о залоге недвижимого имущества. Для получения новой квартиры и улучшения собственных жилищных потребностей, в качестве предмета залога будет выступать квартира или жилой дом.

Стороны по договору ипотеки — это залогодатель и залогодержатель. Они обязаны быть дееспособными и правоспособными. Граждане должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничения по передаче имущества в ипотеку.

Договор ипотеки содержит большой перечень условий. Его оформление будет невозможным, если все условия не будут выполнены.

Если предметом сделки является недвижимость (квартира в многоквартирном доме или частный дом), то соглашение предварительно заверяется у нотариуса.

Обеспечение прав по договору об ипотеке

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Тарифы на залог квартиры

Предмет и объект залога недвижимости (ипотеки)

Как определено выше, основополагающая сущность залога (ипотеки) как обеспечительного средства заключается в выделении из всей имущественной массы должника (залогодателя) недвижимых вещей, ценность которых служит источником компенсации имущественных потерь ипотечного кредитора на случай неисполнения должником обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства. В основу такой сущности положен принцип залога (ипотеки), распространяющий свое действие в отношении двух элементов обеспечения: предмета залога и обеспечиваемого ею требования. Специальность залога по объему требования предполагает установление в договоре размера обеспечения или объема требований, подлежащих удовлетворению за счет стоимости заложенного имущества, тогда как специальность залога по предмету означает, что ипотека может быть установлена только на имеющийся в наличии индивидуально-определенный объект (или объекты) недвижимости^[28].

Нормативное закрепление принципа залога по предмету изложено в статье 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющей круг объектов недвижимого имущества, в отношении которых может быть установлена ипотека, а также в статье 9 этого же Федерального закона, закрепляющей в качестве существенного условия договора об ипотеке наряду с существом, размером и сроком исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства предмет ипотеки и его оценку. Законодатель предусматривает обязательную индивидуализацию предмета ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого имущества описанием. Залог недвижимости не допускает неопределенности предмета залога не только в силу индивидуального характера недвижимости, но и по причине возникновения (перехода) титула на недвижимость на основании сделок с момента государственной регистрации права. Поэтому сведения о принадлежности недвижимого имущества должнику, подтверждаемые данными о государственной регистрации права собственности на него, отнесены законом к существенным условиям договора ипотеки^[29].

Условность используемого законодателем термина «предмет ипотеки» может усматриваться не только в связи с отсутствием единого подхода к пониманию объекта гражданских правоотношений (субъективных гражданских прав), но и по причине спорности вопроса о вещной либо обязательственной природе залога.

Исходя из утверждения, что залог недвижимости (ипотека) носит вещный характер обязательственного правоотношения, под предметом ипотеки следует понимать само заложенное недвижимое имущество, которое выступает объектом вещного права залогодержателя, предметом договора об ипотеке, а также предметом ипотечного обязательства.

Ценность вещи, ее потребительная стоимость является одной из экономических характеристик вещи, в том числе предмета залога, никак не влияющая на квалификацию вещи в качестве объекта гражданских прав. В этом смысле и собственник, передавая вещь в пользование, извлекает из нее потребительную, а при отчуждении — материальную стоимость, что с юридической точки зрения не препятствует квалификации действий собственника в качестве распорядительной сделки, а заключающаяся в вещи стоимость от этого не становится объектом права собственности. Та же логика уместна и при совершении залогодержателем действий по осуществлению права залога. Очевидно, при залоге объектом залогового правоотношения, а равно объектом субъективного права залогодержателя является сама недвижимая вещь^[30].

Действия ипотечного кредитора по осуществлению права залога прежде всего сопряжены с установлением того объекта, за счет которого обеспечивается преимущественное удовлетворение его требований. Объект взыскания наряду с иными материальными условиями должен быть определен в решении суда; заложенное по договору об ипотеке имущество, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, — одно из существенных условий соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет ипотеки^[31].

Появление у предмета ипотеки статуса объекта взыскания связано не только с наступлением оснований для обращения взыскания, но и с установлением при осуществлении права залога ряда фактов материального права, к числу которых необходимо отнести следующие:

1) факт сохранности в натуре предмета ипотеки к моменту обращения взыскания.

Поскольку заложенная недвижимость является предметом материального мира, ее гибель влечет прекращение ипотеки, если замена либо восстановление предмета ипотеки не произведены по соглашению сторон. К случаям гибели предмета ипотеки нельзя отнести действия залогодателя по преобразованию объекта недвижимости.

Залогодержатель наделен правом проверять фактическое наличие заложенного по договору об ипотеке имущества, поэтому доказательства сохранности заложенного имущества на момент обращения взыскания должны быть представлены в ходе рассмотрения иска об обращении взыскания;

2) факт принадлежности предмета ипотеки залогодателю на праве собственности либо праве хозяйственного ведения.

Утрата залогодателем титула собственника вследствие истребования предмета ипотеки исключает обращение взыскания на бывшее в залоге имущество;

3) факт обременения недвижимости, на которое обращается взыскание, ипотекой.

В практике рассмотрения споров, вытекающих из залоговых (ипотечных) обязательств имеют место случаи отказа в обращении взыскания по мотиву незаключенности договора об ипотеке в связи с тем, что стороны не согласовали одно или несколько условий, отнесенных законом к числу существенных, либо не осуществили предусмотренную законом государственную регистрацию договора об ипотеке, либо в связи с тем, что требование об обращении взыскания заявлено после погашения регистрационной записи об ипотеке по спорному договору.

Исходя из изложенного, следует определить, что объектом залога ипотеки является обремененное залогом (ипотекой) недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения, выделенное для реализации с целью удовлетворения требований ипотечного кредитора и сохранившееся в натуре к моменту обращения взыскания.

Определяя предмет по договору залога, следует отметить, что в силу положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу указанной статьи к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 336 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права^[32]. При этом следует учитывать классификацию объектов гражданских прав, изложенную в статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В гражданском праве термин «имущество» используется как для обозначения конкретных вещей, так и при определении совокупности имущественных прав и обязанностей субъекта. Таким образом, понятием имущества охватывается совокупность принадлежащих субъекту вещей, прав требования и обязанностей (долгов). Однако существуют вещи, которые не могут быть предметом сделок, то есть изъятые из оборота. Эта группа вещей в связи с прямым указанием закона не может являться предметом залога. К этой категории вещей относится большинство природных ресурсов, в частности недра, лесной фонд, водные ресурсы; имущество государственной казны, Вооруженных Сил и некоторые другие.

Прием банком в залог имущественных прав: на что обратить внимание

Для обеспечения возврата кредита банк вправе принимать в залог не только имущество. Предметом залога могут быть имущественные права. Рассмотрим, на что обратить внимание банку при приеме в залог имущественных прав.

Общая информация о залоге имущественных прав

Предметом залога могут быть следующие виды имущественных прав:

— права требования. Как правило, право требования следует из обязательства, по которому залогодатель является кредитором. Например, предметом залога может быть право залогодателя — поставщика требовать уплаты денежных средств за товары, отгруженные им покупателю по договору поставки; право требовать передачи вещи по договору купли-продажи;

На заметку
В залог не могут передаваться требования, неразрывно связанные с личностью кредитора. В частности, требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного его жизни или здоровью .

На заметку
Залог имущественного права (требования), удостоверенного ценной бумагой, осуществляется путем обременения залогом этой ценной бумаги .

При приеме в залог права нужно проверить его принадлежность залогодателю. Для этого нужно изучить документы, которые подтверждают правомочия залогодателя: гражданско-правовые договоры, накладные, свидетельства о праве собственности, акты приемки-передачи основных средств, другие документы.

На заметку
Предметом залога не могут быть права, уступка которых другому лицу запрещена законом .

Особенности договора залога имущественного права

Форма договора залога имущественных прав, его существенные условия — такие же, как в договоре залога имущества.

Справочно
О приеме банком в залог имущества см. статью «Прием банком в залог имущества: на что обратить внимание»

Вместе с этим при заключении договора залога имущественных прав нужно обратить внимание на некоторые особенности:

В договоре можно перечислить обязанности залогодателя, за неисполнение которых банк вправе требовать в судебном порядке перевода на себя заложенного права (требования) независимо от наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, при условии, что заложенное право (требование) не прекращено :

— не совершать уступки заложенного права (требования);

— не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права (требования) либо уменьшение его стоимости;

— принимать меры, необходимые для защиты заложенного права (требования) от посягательств со стороны третьих лиц.

Особенности приема в залог права требования

В залог банку, как правило, предлагаются права требования денежных средств: сумм, которые причитаются залогодателю по гражданско-правовым договорам. Например, по договорам аренды, лизинга, поставки. Это не обязательно право требования уплаты дебиторской задолженности. Передать в залог можно права требования и разовых, и периодических не просроченных платежей. Например, право требовать оплату товаров; право требовать уплаты арендной платы и др. Нужно обратить внимание на момент, с которого возникает право требования денежных средств.

На заметку
Обязанность сторон договора залога права требования информировать о таком залоге должника не предусмотрена законодательством. Однако для обеспечения исполнения договора залога рекомендуем предусмотреть в нем порядок информирования должника о том, что по требованию банка обязательство нужно исполнить не контрагенту, а банку.

Особенности приема в залог вещных прав

К вещным правам, которые могут передаваться в залог, относятся в частности права залогодателя на имущество: право собственности, в том числе право на долю в праве собственности, право аренды, залога и др.

Особенности приема в залог исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности

Например, предметом залога могут быть:

— имущественные права, удостоверяемые патентом ;

На заметку
Договоры залога имущественных прав, удостоверяемых свидетельством на товарный знак, нужно зарегистрировать в Государственном реестре лицензионных договоров, договоров уступки и договоров залога прав на объекты интеллектуальной собственности Республики Беларусь .

Договор ипотеки: предмет и стороны договора

Предмет договора ипотеки является одним из его существенных условий. Предмет можно определить через наименование и местонахождение имущества, и иное описание, позволяющее его идентифицировать, и т. д. В соответствии со статьей 5 Закона об ипотеке предметом договора могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности (ангары, цеха). В качестве предмета ипотеки могут выступать квартиры и жилые дома или части квартир и жилых домов, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат. Также это могут быть дачи, садовые домики, гаражи и прочие сооружения потребительского назначения, незаконченное строительство, рассматриваемое как недвижимость, возводимая на отведенном земельном участке.

Сторонами по этому виду договора являются залогодатель и залогодержатель – заемщик и кредитор. В том случае, когда заемщиком выступает юридическое лицо, его учредительные документы не должны содержать условий, ограничивающих право передачи недвижимого имущества в ипотеку.

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102).

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

• из кредитного договора;
• договора займа;
• договора купли-продажи;
• договора аренды, подряда и т. д.
• причинения вреда.

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102.

В каких случаях заключают договор залога?

Оформление кредита — самая распространенная причина для заключения договора залога. Банки, которые выступают в роли кредиторов, должны быть полностью уверены в платежеспособности заемщика, а потому часто требуют заключения договора залога. Какие бывают цели кредита и предметы договора залога?

• Банковские займы для крупных покупок

  Квартиры, автомобили, яхты — все это относится к категории крупных покупок. В данном случае кредит выдается под залог приобретенного объекта. Например, можно взять деньги под залог квартиры по нотариальной доверенности.

• Ипотека на строительство дома

  При оформлении ипотеки предметом договора становится участок, на котором производится строительство, а также сам будущий дом.

• Потребительские кредиты

  Для оформления кредитов на любые нужды заемщика предметом договора залога становится транспортное средство заемщика или недвижимость, которая находится в собственности. Обязательное условие для нецелевых кредитов — наличие недвижимого имущества у заемщика.

• Кредиты для юридических лиц

  В качестве залога в этом случае может выступать техническое оборудование, различные материалы, производственные мощности и т.п.

Похожие записи:

• Как изменилась выплата сотрудникам аванса в 2023 году?
• Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры
• Льготы электричка 2023 пенсионерам