Регистрация объекта незавершенного строительства в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация объекта незавершенного строительства в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Данный процесс происходит посредство обращения владельца недвижимости в Росреестр. Об этом гражданам сообщает статья 25, где во втором пункте Закона о регистрации недвижимых объектов. Но Процедура регистрации недостроенного жилья значительно отличается от обычных квартир или домов. Произвести ее можно при помощи наличия документов на приобретенную землю и разрешения на сооружение постройки.

В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.

Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.

Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.

Использование упрощенного порядка

Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.

Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:

• домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
• домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
• домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.

Новое в получении сведений из ЕГРН

Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда

С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.

К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:

• есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
• эти сведения с точки зрения методики верны.

Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:

• о сносе или реконструкции самовольной постройки;
• признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
• признании объекта движимым имуществом.

Москва. 27 октября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Механизм по незавершенным объектам строительства позволит сократить количество таких объектов, включённых в федеральный реестр, в два раза к 2027 году, заявил замминистра строительства и ЖКХ РФ Юрий Гордеев.

«Я думаю, что к 2027 году у нас будет действующий механизм, который уже не будет предусматривать долгострои, которые есть сейчас – по 20 лет у нас есть объекты незавершенного строительства», — сказал Гордеев на пресс-конференции в четверг.

По его словам, процесс формирования реестра не будет останавливаться. Заявки, которые сейчас приходят в Минстрой, сразу рассматривают на предмет, являются ли эти объекты объектами незавершенного строительства или все-таки они будут завершены в какой-то период.

«Мы их сразу будем включать в реестр. Потом, если объект попал в реестр, будем сразу же в рамках исполнения постановления правительства принимать решение о последствиях», — подчеркнул Гордеев.

По его словам, этот процесс начинается уже со следующей недели. Всего будет семь критериев, по которым будет формироваться реестр.

Напомним, постановление №1333 от 26 июля 2022 года о последствиях включения объекта незавершенного строительства в федеральный и региональные реестры незавершенных объектов подписал премьер-министр Михаил Мишустин.

В течение 10 дней со дня включения объекта в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства главный распорядитель средств федерального бюджета должен предоставить в Минстрой России предложения в отношении такого объекта и в течении 30 рабочих дней со дня включения объекта в федеральный реестр ведомство будет выносить на рассмотрение Штаба Правительственной комиссии по региональному развитию в РФ предложение о принятии решения в отношении объекта.

Управленческое решение о целесообразности завершения строительства или реконструкции будет приниматься с учетом совокупности критериев: степени готовности объекта на 50% и более и отношения общего объема произведенных затрат. В случае, если срок приостановления строительства более 5 лет, степень готовности менее 50%, у объекта отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность завершения строительства не подтверждена, будет принято решение о сносе объекта.

С 1 мая 2022 года Минстрой России наделен полномочиями по координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по снижению количества объектов незавершенного капитального строительства. Мероприятия по завершению строительства будут взаимоувязаны с федеральной адресной инвестиционной программой на 2023-2027 годы.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале.

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект. На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье. Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.

Росреестром даны разъяснения по вопросу государственного кадастрового учета здания, ранее поставленного на кадастровый учет как объект незавершенного строительства

Сообщается, в частности, что в соответствии с пунктом 2 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.04.2011 N 144, кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором включаются в государственный кадастр недвижимости.

При постановке объекта недвижимости на государственный кадастровый учет в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости. При этом, исходя из пункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства являются самостоятельными видами объектов недвижимости.

Исходя из пункта 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносится в том числе кадастровый номер объекта недвижимости, в результате реконструкции которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым был образован другой объект недвижимости.

Учитывая приведенные нормы Закона о кадастре, в отношении объекта недвижимости, строительство которого завершено, должна осуществляться его постановка на государственный кадастровый учет как соответственно здания или сооружения (с внесением в государственный кадастр недвижимости в том числе предыдущего кадастрового номера — кадастрового номера объекта незавершенного строительства) с присвоением такому зданию или сооружению нового кадастрового номера.

Снятие с учета преобразуемого объекта недвижимости (то есть объекта незавершенного строительства) осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованный из такого объекта недвижимости новый объект недвижимости (здание или сооружение) (часть 3 статьи 24 Закона о кадастре).

Формирование техплана ОНС

Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.

Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих. После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план. Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.

Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.

Ключевыми особенностями работы над планом являются:

• включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
• определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
• кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
• работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.

Кадастровый учет незавершенки в 2021 году

Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:

• признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
• провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
• подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.

Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.

Что такое объект незавершенного строительства?

На первый взгляд понятие объект незавершенного строительства не вызывает вопросов, вроде как и так понятно, что это объект, который не достроен, но насколько он может быть не достроен, не каждый может сказать.

Незавершенка является объектом недвижимости и капитального строительства, и чтобы считаться таковым должна, прежде всего, иметь неразрывную связь с землей и перемещение такового объекта должно быть невозможным без ущерба его назначению.

Для того, чтобы объект был признан объектом незавершенного строительства достаточно как минимум, чтобы были полностью закончены работы по возведению фундамента, т.е. был фундамент. Таким образом, незавершенка может считаться объект капстроительства в виде фундамента, который прочно связан с землей и его невозможно переместить так, чтобы он остался в первоначальном виде.

Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект.

На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье.

Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.

Как оформить недостроенный дом в собственность

Строительство может перейти в стадию незавершённого в силу ряда факторов внешнего характера. Например, отсутствие необходимой суммы у заказчика, либо нехватку строительных материалов. Результатом этого станет решение о консервации объекта строительства.

Практика показывает, что часть объектов, рассматриваемых как предмет договора подряда на строительство, остаются на том или ином этапе строительства и переходят в разряд незавершённых (ОНС). К сожалению, в действующих законодательных актах отсутствует однозначная трактовка подобных объектов.

Если у заявителя на руках имеется свидетельство о праве на данный участок земли, полученное до 01.07.16, его можно не менять на выписку из ЕГРН. При любой последующей сделке с объектом вместо него оформят данную выписку.

51-ая статья ГрК РФ требует в обязательном порядке получения разрешения на возведение объекта, если последний подпадает под градостроительные регламенты. Его выдают после согласования с уполномоченными представителями местной администрации, и с учётом имеющейся проектных документов.

Отсутствие разрешения делает ОНС объектом, который возводится незаконно. Соответственно, технический план на него, в подобных случаях, оформить невозможно. Согласно положениям сороковой статьи (№ 218-ФЗ) разрешено выполнение кадастрового учёта ОНС без подобного разрешения в тех случаях, когда действующими нормативами его наличие не требуется.

Каким образом происходит признание ОНС недвижимым имуществом?

Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости?

Чтобы недостроенное здание считалось объектом недвижимости достаточно иметь фундамент строения. Но есть и некоторые условия – фундамент должен быть полностью окончен.

Существует несколько разных мнений о том, в какое время возникает ОНС:

• после получения всех разрешений на право ведения строительных работ и владение земельным участком;
• после того как договор строительного подряда перестанет действовать;
• если строительство находится на стадии консервации;
• объект соответствует некоторым нормативам;
• после того, как объект получит юридический статус недвижимого имущества;
• после получения прав на владение собственностью вследствие регистрации в государственных органах.

Эти критерии позволяют называть объект строительства (пусть еще в стадии создания) недвижимым имуществом.

Что такое незавершённое строительство?

Объект незавершённого строительства – это объект строительства, возведение которого по каким-то причинам не было завершено в срок. Приостановление строительства не связано с технологическими перерывами в строительном процессе, а, соответственно, не требует расторжения договора строительного подряда и позднее может быть введено в эксплуатацию.

Чтобы сооружение было признано незавершённым, оно должно отвечать следующим параметрам:

• Иметь целевое назначение
• Быть крепко связанным с землёй
• Иметь месторасположение
• Обладать определёнными размерами
• Иметь необходимую документацию, зарегистрированную в БРТИ

Классифицируют объекты по трём направлениям:

1. Объекты, на которых строительство ещё не завершено и продолжается
2. Объекты, на которых строительство приостановлено, законсервировано или полностью прекращено
3. Объекты, которые уже находятся в эксплуатации, но акты о приемке на них не были оформлены в официальном порядке и согласно всем нормам законодательства

Любой объект незавершённой постройки облагается налогом на недвижимость.

Какие последствия от самостроя

С 1 июля 2018 года Правительство РФ устанавило сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный — 3 месяца, а для реконструкции — от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Решения о сносе самостроя, по новым законам, могут приниматься судом, а в определенных случаях — органами местного самоуправления. При этом, для исключения злоупотреблений, предлагается запретить муниципалитетам выносить решения о сносе построек, самовольно возведенных до ввода в действие Градостроительного кодекса РФ (7 мая 1998 года — ред.).

Запрещается также сносить строения на неоформленной в собственность земле до вступления в действие Земельного кодекса РФ (25 октября 2001 года — ред.). В таких случаях или если здание зарегистрировано в Едином реестре недвижимости решения о сносе самовольной постройки будут приниматься в судебном порядке.

ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НЕОБХОДИМО ПРЕДСТАВИТЬ СЛЕДУЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ:

1. Распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости.
2. Документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок.
3. Распорядительный документ, разрешающий строительство объекта.
4. Документ о предполагаемом совершении сделки с объектом недвижимости (протокол общего собрания учредителей, решение совета директоров, предварительный договор и т.п.), который должен быть подписан руководителем организации или собственником и скреплен печатью организации.
5. Документ об отсутствии или прекращении отношений (обязательств) по договору подряда на строительство объекта (документ о приостановке работ).
6. Справка об источниках финансирования (как доказательство отсутствия прав третьих лиц на объект):

А) для юридического лица – документ, который должен быть подписан руководителем и главным бухгалтером и скреплен печатью общества,

Б) для физического лица – документ, подписанный собственником.

• продажа объекта незавершенного строительства и регистрация перехода права на него;

Следующим шагом после регистрации права собственности продавца на объект незавершенного строительства является купля-продажа объекта и регистрация перехода права собственности на него. Повышенное внимание следует уделить редакции договора купли- продажи «недостроя», оценить все риски . Если регистрация права собственности продавца на «недострой» была осуществлена без проблем, то с большой степенью вероятности процесс купли-продажи и регистрации перехода правда на объект незавершенного строительства пройдет нормально.

• завершение объекта строительством (подрядным или хозяйственным способом);

После того, как купля-продажа состоялась, и покупатель стал обладателем права собственности на желанный объект, строительство «недостроя» возобновляется. Заключается новый договор строительного подряда и продолжается строительство.

• сдача объекта государственной комиссии;

После того как объект будет окончательно достроен, происходит сдача указанного объекта государственной комиссии. Далее следует государственная регистрация построенного объекта и ввод его в эксплуатацию. На всех указанных стадиях нужен тщательный правовой и финансовый аудит. Необходимо детально разработать проект договора купли-продажи «недостроя», качественно готовить пакеты документов, связанные с регистрацией прав на указанный объект, а также внимательно относиться к финансовой и строительной документации. Следует также отметить, что принятие норм, допускающих государственную регистрацию прав на объекты недвижимости незавершенного строительства, и совершение сделок с такими объектами, стало огромным шагом на пути упорядочивания гражданского законодательства в отношении «недостроя». Ранее, в удостоверении и регистрации сделок с объектами незавершенного строительства отказывали, мотивируя это тем, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и сложно с достоверностью установить принадлежность прав на него конкретному лицу.

Таким образом, приняв решение о реализации объекта незавершенного строительства, необходимо зарегистрировать право собственности на упомянутый объект. Согласно ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в случае:

— если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

• если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В настоящее время существует достаточно нормативно — правовых актов, материалов судебной практики и разъяснений различных государственных органов. Однако более подробные разъяснения даны в письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 20.11.2000 г № ВП-09-25/10220 «О сделках по купле-продаже объектов незавершенного строительства», Письме Пенсионного фонда Российской Федерации от 13.08.2001 г. № ЮБ – 09-27/6616 «О купле-продаже объектов незавершенного строительства» для региональных отделений Пенсионного фонда. Именно в этих письмах есть ответы на многие вопросы о порядке и условиях покупки «недостроя». Положения этих писем применимы к сделкам купли-продажи недвижимости в целом, поскольку ПФ РФ разъясняет общие положения закона и дает практические рекомендации по их применению:

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 установлено, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Из пункта 16 вышеназванного Постановления следует, что если договор подряда на строительство объекта не расторгнут, то заказчик не имеет права отчуждать не завершенный строительством объект, так как у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства данного объекта. В связи с изложенным при заключении договора купли — продажи объекта незавершенного строительства следует, прежде всего, потребовать у продавца представления доказательств расторжения договора подряда на строительство данного объекта, а также регистрации данного объекта в качестве объекта недвижимости и предоставления свидетельства о государственной регистрации права собственности на данный объект.

При заключении договора купли — продажи региональные отделения, несмотря на наличие свидетельств о государственной регистрации объектов незавершенного строительства, должны требовать от продавцов представления следующих документов:

• решение муниципального образования о земельном отводе под строительство объекта;
• разрешение уполномоченного органа власти на строительство на данном участке объекта (в целях исключения возможности самовольной постройки и наступления в связи с этим негативных последствий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• план объекта незавершенного строительства, составленный и утвержденный БТИ;
• проектно — техническая и проектно — сметная документация, а также другие документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

Однако купля-продажа «недостроя» имеет и свои «подводные камни». Приобретая объект незавершенного строительства, необходимо проверить, зарегистрировано ли право на объект незавершенного строительства. Это можно проверить, запросив выписку ЕГРП (единого государственного реестра прав) на интересующий вас объект. Лицам, приобретающим земельный участок с «недостроем», важно знать, что земельный участок с незарегистрированным объектом незавершенного строительства может в последствии привести к ограничению права пользования участком. Характерный пример.

ООО решило приобрести земельный участок с находящимся на нем строящимся зданием торгового центра. Решив ускорить купли — продажу здания и земли, ООО приняло решение о покупке земельного участка, при этом договор купли-продажи земельного участка о «недострое» умалчивал, так как планировалось приобрести землю, достроить здание и уже зарегистрировать его как готовый объект.

Однако в силу закона Покупатель приобрел земельный участок, но не приобрел права собственности на строящийся объект недвижимости, т.к. объект незавершенного строительства не был зарегистрирован. Таким образом, покупатель владеет только земельным участком с ограничением (сервитут) на часть земли, на которой расположена недвижимость. Это связано с тем, что земельный участок, на котором находится недвижимость, принадлежащая продавцу, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, то за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью (ст. 553 ГК РФ). Причем, если в договоре условия пользования соответствующей частью земельного участка не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В указанном случае недостроенные объекты также являются объектами недвижимости (ст. 130 ГК РФ). А прежде чем осуществлять продажу объектов незавершенного строительства, продавец обязан произвести государственную регистрацию права собственности на них. В результате ООО стало собственником земельного участка, однако продавец продолжил строительство торгового центр и зарегистрировал право собственности на объект. Тем самым, продавец сохранил за собой торговый центр и право пользования частью земельного участка под ним. ООО же приобрело только земельный участок с ограниченным пользованием.

В указанном случае, возможный выход – это заключение предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, в соответствии с которым по истечении одного года стороны обязаны заключить договор купли-продажи недвижимости на финансовых условиях, предусмотренных предварительным договором. К этому моменту продавец должен будет зарегистрировать «недострой» на себя. Если же он будет продавать незарегистрированные объекты незавершенного строительства, предварительный договор купли-продажи и, соответственно, основной договор купли-продажи могут быть признаны недействительными.

Бывают случаи и безвыходные.

В 2002 г. ОАО приобрело по договору купли-продажи у ЗАО, находящегося в процедуре банкротства, недостроенный торговый центр. Продавался данный центр как объект незавершенного строительства. Однако ОАО не смогло зарегистрировать право собственности на торговый центр в регистрационной палате, т.к. ЗАО не зарегистрировало ранее свое право собственности на это имущество. В целях разрешения данной ситуации ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением об установлении факта, имеющего юридическое значение. Однако суд совершенно правомерно оставил данное заявление без рассмотрения ввиду ничтожности сделки, совершенной между ОАО и ЗАО, указав, что ЗАО произвело отчуждение объекта, не зарегистрировав за собой в соответствии с действующим законодательством право собственности на него. Поскольку ЗАО было уже ликвидировано в результате завершения процедуры банкротства, постольку ОАО попало в юридически неразрешимую ситуацию: сделка купли-продажи недвижимости ничтожна (что влечет за собой соответствующие последствия), а продавец ликвидирован (непонятно вообще, кому возвращать имущество в результате двусторонней реституции, соответственно денежные средства, заплаченные по сделке, получить не от кого). Единственным положительным моментом являлось то обстоятельство, что земля, на которой находился торговый центр, принадлежала ОАО на праве собственности.

Таким образом, законных путей разрешения данного рода ситуации нет.

Поэтому, приобретая «недострой», чтобы не оказаться в тяжелой правовой и финансовой ситуации, необходима тщательная правовая проверка объекта незавершенного строительства. Однако, объект незавершенного строительства можно приобрести и иным способом, например, купить компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром. Или осуществить реорганизацию (слияние, присодинение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.

На рынке немало фирм, готовых вложить денежные средства в недостроенные объекты, а затем, достроив их, сдавать торговые площади в аренду. Объект незавершенного строительства можно приобрести, например, купив компанию, которой принадлежит земельный участок со строящимся на нем торговым центром. Или осуществить реорганизацию (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.

ООО «А» принадлежит на праве собственности земельный участок, площадью 1 га. На участке велось строительство торгового центра. Однако в связи с недостатком денежных средств, строительство объекта было заморожено, и торговый центр перешел в разряд долгостроя. Объект привлек внимание ООО «В». Для того, чтобы стать обладателем «недостроя», ООО «В» приобрело 100 % доли ООО «А», т.о. стало владельцем компании и одновременно собственником земельного участка. ООО «В» продолжило строительство торгового центра. Торговый центр был достроен и сдан в эксплуатацию.

Приобрести компанию, владеющую «недостроем», возможно путем приобретения контрольного пакета ак­ций или доли участия в уставном капита­ле компании-владельце через смену учредителей в компании-продавце.

Процесс приобретения компании, владеющей необходимыми активами, можно разделить на следующие этапы:

1. Проверка документов: Необходимо проверить учредительные документы компании, документы, подтверждающие полномочия исполнительного органа, документы, связанные с объектом незавершенного строительства, документы на земельный участок под «недостроем», получить самостоятельно выписку из ЕГРЮЛ на компанию-продавца, из ЕГРП на земельный участок и т.д.
2. Подготовка документов для совершения смены учредителей: необходимо заполнить заявление в налоговую инспекцию, нотариально его заверить, подписать договора купли-продажи доли с каждым участником Общества, уведомить Общество о совершенных сделках и т.д.
3. Регистрация изменений. Срок регистрации заявлений в налоговой инспекции — 5 рабочих дней.
4. По истечении указанного срока новое лицо становятся участником Общества, которому принадлежит недвижимость.

Преимущества такого способа приобретения «недостроя» как покупка компании, владеющей объектом незавершенного строительства, состоят главным образом в отсутствии необходимости регистрации права собственности на «недострой», последующей перерегистрации права собственности на него. Кроме того, существуют плюсы и в отношении налогообложения. К подобным сделкам не применяется налог на добавленную стоимость (пп.12 п.2 ст.149 НК РФ). А вот сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом на добавленную стоимость в размере 18%.

Приобретая компанию, покупатель выигрывает и по времени, т.к. регистрация права на объект недвижимости, приобретенный по договору купли-продажи, по закону осуществляется в течение календарного месяца. Однако регистратор вправе приостановить процедуру для проверки каких-либо документов и выяснения обстоятельств. Значит, процедура регистрации может затянуться. Также, к регистрации объектов незавершенного строительства предъявляются дополнительные требования. Например, регистрация перехода прав на объект незавершенного строительства требует прекращения договора строительного подряда. Нельзя забывать и о рисках. Покупка действующей компании чревата приобретением и ее задолженностей, а потому требуется провести детальную проверку приобретаемой компании.

Так, ЗАО «Х» приобрело 100 % доли ООО «А». На балансе компании числилось несколько земельных участков и один объект незавершенного строительства. ЗАО «Х» пренебрегло детальной проверкой приобретаемой компании. В результате получило компанию с тремя небольшими земельными участками, «недостроем» на уровне фундамента и огромный долг по сумме, превышающий стоимость всех земельных участков и «недостроя» в целом. В итоге долг был подтвержден оппонентом в суде и взыскан на основании исполнительного листа с ЗАО «Х». Таким образом, ЗАО «Х» не только не приобрело желаемый объект, но и понесло существенные финансовые потери. Этот пример показателен для тех компаний, которые пренебрегают полной правовой проверкой приобретаемой компании.

При совершении сделки (покупка акций или долей) не забывать о соблюдении антимонопольного законодательства. В случаях, предусмотренных ст. 28 Федерального закона «О защите конкуренции», может потребоваться согласие на сделку Федеральной антимонопольной службы. Если вы приобретаете «недострой» путем покупки долей (акций) компании, владеющей объектом незавершенного строительства, необходим аудит всей документации продаваемой компании.

Преимущества данной сделки в относительной дешевизне по сравнению со сделками с самими объектами недвижимости (в силу отсутствия выплаты НДС, налога на прибыль). А приобретение компании зачастую сопровождается получением продавцом разрешительной документации относительно объекта незавершенного строительства и наработанным административным ресурсом. Однако появляются дополнительные риски по принятию и управлению еще одной компанией. Также, при приобретении акций (долей) покупателю необходимо обратить особое внимание на действия продавца по соблюдению процедуры совершения сделки и ее соответствие нормам права. Покупатель может потерять по вине продавца приобретенную компанию, объекты недвижимости, а также понести денежные потери. Возможность же возврата денежных средств сомнительна, учитывая то, что зачастую цена сделки существенно ниже реально выплаченных денежных средств.

Еще способ приобрести объект незавершенного строительства — осуществление реорганизации (слияние, присоединение) своей компании и компании, владеющей необходимыми активами.

ООО «А» — собственник земельного участка вело строительство торгово-развлекательного центра. ООО «В» приобрело строящийся торгово-развлекательный комплекс путем присоединения к себе ООО «А», иными словами реорганизовавшись в форме присоединения. В результате ООО «А» прекратило свое существование, а ООО «В» в числе других активов компании «А» приобрело и недостроенный торгово-развлекательный центр.

Статья 57 ГК РФ предусматривает 5 форм реорганизации юридического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование. Реорганизация может быть осуществлена по решению учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. В любом случае необходимо детально изучить учредительные документы компании-продавца, а так же ознакомиться с нормами законодательства, регулирующими вопросы реорганизации юридических лиц.

В рамках вопроса о приобретении «недостроя» интересуют две формы реорганизации:

Слияние — это создание на базе двух или нескольких фирм новой компании с передачей ей всех прав и обязанностей этих юридических лиц в соответствии с передаточным актом. Полностью передаются активы и пассивы: денежные средства и другое имущество, обязательства (с учетом задолженности по налогам), капитал и резервы, в том числе и интересующие нас объекты незавершенного строительства.

Присоединение — это когда одна или несколько фирм прекращают деятельность, а их права и обязанности переходят другой компании. В результате реорганизации в форме присоединения те фирмы, которые присоединяются, прекращают свое существование. Компания, к которой они присоединились, становится правопреемником всех прав и обязанностей на основании передаточного акта.

Юридическое лицо считается реорганизованным в форме слияния с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. То есть, собственником «недостроя» возможно стать с момента государственной регистрации новой компании. При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица. Собственником объекта незавершенного строительства вы станете с момента прекращения деятельности присоединенной компании. Согласно ст. 58 ГК РФ при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с передаточным актом. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Таким образом, решив провести реорганизацию своей компании и компании, владеющей объектом незавершенного строительства, советуем провести ее в форме присоединения, так как слияние более сложная и по времени и по порядку реализации форма реорганизации.

Этот способ приобретения «недостроя» имеет ряд недостатков.

При осуществлении реорганизации не следует забывать об антимонопольном законодательстве. Согласно ст. 27 Федерального закона «О защите конкуренции» с предварительного согласия антимонопольного органа осуществляются следующие действия:

1. слияние коммерческих организаций (за исключением финансовых организаций), если суммарная стоимость их активов (активов их групп лиц) по бухгалтерским балансам по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления ходатайства (далее также — последний баланс, в случае представления в антимонопольный орган уведомления последним балансом считается бухгалтерский баланс по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления уведомления), превышает три миллиарда рублей или суммарная выручка таких организаций (их групп лиц) от реализации товаров за календарный год, предшествующий году слияния, превышает шесть миллиардов рублей либо если одна из таких организаций включена в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более чем тридцать пять процентов;
2. присоединение коммерческой организации (за исключением финансовой организации) к иной коммерческой организации (за исключением финансовой организации), если суммарная стоимость их активов (активов их групп лиц) по последним балансам превышает три миллиарда рублей или суммарная выручка таких организаций (их групп лиц) от реализации товаров за календарный год, предшествующий году присоединения, превышает шесть миллиардов рублей либо если одна из таких организаций включена в реестр.

В ст. 30 Федерального закона «О защите конкуренции» предусмотрены сделки и иные действия, об осуществлении которых должен быть уведомлен антимонопольный орган. Кроме того, в связи с тем, что процесс реорганизации так или иначе сопровождается ликвидацией одного или нескольких юридических лиц, возникает обязанности уведомления кредиторов. Кредиторы юридического лица в течение тридцати дней с даты направления им уведомлений или в течение тридцати дней с даты опубликования сообщения о принятом решении вправе письменно потребовать досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств юридического лица и возмещения им убытков. Не уведомление кредитора является основанием для признания реорганизации недействительной.

Компания А решила приобрести объект незавершенного строительства путем присоединения компании В, который принадлежит земельный участок и которая осуществляет строительство. Однако при осуществлении процедуры реорганизации в форме присоединения компании не выполнили условие об уведомлении кредиторов компании В. В связи с тем, что неуведомление кредиторов о реорганизации юридического лица свидетельствует о нарушении установленной законом процедуры образования нового юридического лица и является основанием для признания реорганизации недействительной, кредитором компании В был подан иск в суд о признании проведенной реорганизации недействительной. В результате решение было вынесено в пользу кредитора и реорганизация была признана недействительной. Таким образом, компания А понесла потери связанные с вложенными в указанный проект денежными средствами, а также существенными были и неоправданные временные затраты.

Подобный способ приобретения «недостроя» более сложный, и компания, выбравшая его, скорее всего, будет руководствовать приобретением не только и не столько объекта незавершенного строительства, сколько наличием у компании-продавца еще более привлекательных активов.

В учете предприятий, не входящих в состав субъектов хозяйствования госсектора, могут использоваться следующие стандартные корреспонденции по учету объектов незаконченного строительства:

• Приобретение недостроя отражается в учете путем постановки объекта на баланс и отражения задолженности перед продавцом – Д08.3 – К60. Такой же записью показываются и затраты по оплате услуг сторонних организаций, которым поручены работы по завершению строительства, вводу актива в эксплуатацию.

• Д01 – К08.3 – незавершенное производство в строительстве в бухгалтерском учете переходит в статус завершенного, объект вводится в эксплуатацию. Эта операция производится при наличии акта проверки готовности объекта.

Если недострой продается третьим лицам, составляется такой комплекс проводок:

• доходы отражаются через дебетование счета 62 и кредитование счета прочих доходов 91.1;

• на стоимость реализуемого актива необходимо начислить НДС, эта сумма показывается в дебете 91.2 и кредите 68;

• при продаже необходимо не только показать доходы, но и закрыть суммы, накопленные на счете инвестиций в основные средства, делается это при помощи проводки Д91.2 – К08.3.

Похожие записи:

• Налоги с РВП в 2023 году
• Нужно ли менять ИНН при смене гражданства
• Сопроводительное письмо к протоколу разногласий