Кому достанется комната в коммуналке
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому достанется комната в коммуналке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Убедитесь в отказе других собственников
Права собственников других комнат в коммуналке — крупные подводные камни при покупке комнаты. Коммунальная квартира находится в общей долевой собственности. Доли должны быть определены: за каждым закреплена своя комната, а места общего пользования относятся к общему имуществу всех собственников, поэтому не подлежат разделу.
В случае продажи комнаты одним из собственников у других есть преимущественное право ее купить, поэтому владелец комнаты должен уведомить других собственников и получить отказ от покупки.
Отказы оформляются у нотариуса. Стоит иметь в виду, что соседи по разным причинам могут не пойти оформлять свой отказ самостоятельно. Поэтому нотариусы предлагают такую услугу: отправляют собственникам письмо о сделке с уведомлением о вручении, если через 30 дней никто не согласился выкупить комнату, можно продать ее покупателю «со стороны». Уведомление каждому собственнику, чей отказ необходимо получить, оплачивается отдельно и стоит около 5 000 рублей.
Есть схемы, по которым покупатели пытаются обойти это правило, например приобретают комнату через дарение (и оплачивают, взяв с продавца расписку в получении денег) или дарение доли в комнате плюс продажа. Покупать комнату через дарение рискованно, так как сделки дарения могут быть признаны притворными, если ее захочет оспорить супруг продавца или сосед, чье преимущественное право оказалось ущемлено.
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
На практике я не встречал случаи, когда город рассматривал бы обмен муниципальных площадей в виде комнат. Их просто нет, поскольку действует распоряжение, согласно которому нельзя увеличивать количество коммунальных квартир.
Есть несколько способов решения вашей задачи:
- Если ваш сосед может быть признан малоимущим и нуждающимся в увеличении жилплощади, он встает в очередь на улучшение жилищных условий. Когда его очередь подойдет и он получит новую квартиру, вы сможете обратиться в муниципалитет, имея право первоочередного выкупа. Это очень долгий процесс, который может занять 10–20 лет.
- Если сосед ранее не приватизировал жилплощадь, он может приватизировать комнату и продать ее вам или осуществить размен (продать комнату и купить себе квартиру с доплатой). Недостаток этого варианта в том, что требования соседа к новой жилплощади могут не совпадать с реалиями рынка недвижимости.
- Успех этого варианта зависит только от вас. Вы продаете свою комнату и с доплатой (можно использовать в помощь ипотечный кредит) покупаете альтернативную квартиру.
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.
Нужен ли нотариус в сделке с коммуналкой?
При владении долей в коммуналке и наличии присвоенного для комнаты кадастрового номера гражданин вправе не обращаться к нотариусу. Принять решение о нотариальном заверении стороны могут по обоюдному согласию, чтобы проверить сделку и удостоверить ДКП на приобретение недвижимости.
Также с помощью подтверждающего документа нотариус сможет доказать, что отправленное соседу уведомление осталось безуспешным и оформить при необходимости отказ других жильцов коммуналки от выкупа продаваемой комнаты, дабы продавец не дожидался отведенного законом 30-дневного срока.
Одновременно продавцу стоит помнить, что реализуемая доля жилья попадает под случай, когда из-за наличия мест общего пользования присутствие нотариуса в принципе необходимо. Чтобы избежать нотариального удостоверения, в соглашении следует указывать лишь данные непосредственно о продаваемой комнате, ведь право пользования общими зонами в коммунальной квартире перейдет новому собственнику автоматически.
Что касается покупателя, если тот собрался приобретать жилье в ипотеку, нужно заранее уточнить требования банков. Последние нередко стремятся получить именно оформленный нотариально отказ соседей от покупки вновь приобретаемого жилья.
Также необходимо помнить, что нотариально заверенный договор предусматривает госпошлину в сумме 0,5% от размера договора, но не менее 300 рублей и не свыше 20 тыс. рублей. Пошлина уплачивается один раз, вне зависимости от количества участвующих в сделке лиц, а сумма договора делится между ними в равных долях.
Нужно ли согласие соседей?
Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.
Так же без согласования с соседями допускается сдача помещения в аренду после приватизации и получения документов о праве собственности.
Комната должна быть официально оформлена как жилая и соответствовать делимому метражу, не нарушающему санитарных норм, установленных на региональном уровне местной властью.
Несовершеннолетние жильцы получают право на приватизацию автоматически. По достижении совершеннолетия они могут ещё раз воспользоваться такой льготой. Недееспособные граждане не могут участвовать в приватизации, но их имущественные интересы нарушать недопустимо. Поэтому их доля оформляется опекунами и сохраняется за ними посредством доверительного управления опекунов.
Комната в коммуналке может приватизироваться, если принадлежит муниципалитету. Здесь по преимуществу действуют те же нормы, которые применяются к обычным квартирам. Само жилое помещение оформляется в индивидуальную собственность, а площади общего пользования – в совместную, что требует ответственного управления солидарно, всеми жильцами коммунальной квартиры.
Пошаговая инструкция, как оформить
Оформление соглашения приватизации комнаты ведется по общепринятому регламенту. Алгоритм действий следующий:
- Установление статуса комнаты для выяснения возможности приватизации.
- Прийти к общему соглашению со всеми прописанными в комнате людьми, или получить от них официальную бумагу от отказе в приватизации. Стоит понимать, что каждый гражданин должен индивидуально оформить данный документ. В случае несовершеннолетних, от имени детей до 14 лет действуют родители или опекуны, а от 14 до 18 лет, они пишут заявление самостоятельно, но под контролем законных представителей.
- Отказы или согласие должны войти в полный пакет документации, который готовят для подачи заявления в соответствующий орган.
- Рассмотрение прошения будет длиться 2 месяца, после этого администрация вынесет решение, о приватизации комнаты в коммунальной квартире, оно может быть как положительным, так и отрицательным.
- При положительном исходе дела каждый человек участвующий в приватизации получит свой экземпляр договора, с которым следует пойти в Росреестр и зарегистрировать свои права собственника.
Уживаемся по правилам
1. Надоели чужие гости
Запретить соседям принимать у себя гостей никто не может. Гость гостю рознь. Одни тихо-мирно посидели и разошлись, а другие будут петь и плясать до утра, тем самым доставляя неудобства соседям. А это не разрешается даже в отдельных квартирах. За нарушение данного правила предусмотрена административная ответственность.
В Москве есть специальный Закон от 12.07.2002 N 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве». В соответствии с ним ночным временем считается период с 23 часов до 7 часов.
К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время в городе Москве, относятся:
а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли – киосках, павильонах, лотках, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшие за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
г) использование пиротехнических средств, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
е) иные действия, повлекшие за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
За нарушение тишины грозит предупреждение или штраф: на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от четырех до восьми тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей.
Кому достанется комната?
Освобождение комнаты в коммунальной квартире – не редкость в жизни обитателей коммуналок. Чаще всего комнату освобождают в связи с тем, что «очередник» дождался своей заветной очереди на жилье и поэтому переезжает на новое место жительства, а его жилище соответственно освобождается. Речь идет о комнатах, которые относятся к государственному или муниципальному жилищному фонду.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, если комната в коммуналке освобождается, то в первую очередь она может быть предоставлена проживающим в квартире нанимателям или собственникам, которые на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Комната предоставляется им на основании договора социального найма.
Если таковых нет, то следующие на очереди наниматели и собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. Комната также предоставляется по договору социального найма.
Если среди проживающих нет и таких, то комната предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. То есть здесь уже не нужно быть признанным малоимущим.
Если в коммунальной квартире нет граждан, перечисленных выше, то комната достанется гражданину «с улицы», у кого подошла очередь на получения жилья.
Таким образом, дабы не увеличивать количество граждан в коммуналке, комнаты в первую очередь предоставляются тем, кто уже проживает в коммунальной квартире.
В соответствии со ст. 37 Закона г. Москвы от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» освободившаяся комната предоставляется в пользование или в собственность проживающим в квартире нанимателям или собст-венникам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (встали на жилищный учет до 1 марта 2005 года) или жилых помещениях (встали на учет после 1 марта 2005 года).
Если таковых среди проживающих нет, то комната предоставляется в пользование или приобретается в собственность нанимателями и собственниками, которые занимают жилые помещения менее установленной нормы предоставления (18 кв.м.) на каждого члена семьи, проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшали свои жилищные условия более пяти лет.
Освободившиеся комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются, будет не менее нормы предоставления на одного человека (18 кв.м.) и не более размеров площади жилого помещения, установленных законом.
Предельные размеры площади жилого помещения установлены ст. 20 вышеназванного Закона, в соответствии с которой размер площади жилого помещения не может быть более чем:
1) на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;
2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;
3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;
5) на семью из четырех и более граждан – жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).
Если нет «нуждающихся», то любой вправе выкупить комнату по рыночной стоимости.
Можно ли обойтись без соблюдения права преимущественной покупки?
Если у вас нет времени или желания разыскивать потерявшихся соседей и уговаривать их думать побыстрее, то есть и «серые» варианты, которые могут относительно быстро решить вопрос с тем, как продать комнату в коммунальной квартире оперативно. И хотя мы не рекомендуем вам «обходить» законные процедуры, всё-таки, расскажем и о таких методах.
В том случае, когда найден потенциальный покупатель, вы можете оформить на него дарственную на небольшую долю права на вашу комнату. Таким образом, он становится полноправным соседом, и имеет право приобрести вашу комнату в числе первых минуя процедуру преимущественного права покупки. Только проворачивать такие, не совсем законные операции, стоит с людьми, которым вы полностью доверяете, поскольку вы рискуете вместо быстрой продажи комнаты заполучить проблемы в виде нового «соседа» собственника на ваше жилье и стать незадачливым «участником долевого владения» на вашу же комнату.
Еще одним из вариантов может быть заключение фиктивного договора займа, залогом в котором становится комната в коммуналке. Продавец как бы «не успевает» вернуть деньги по договору, и комната переходит кредитору в виде обеспечения по долгу. Преимущественное право, в таком случае, тоже не действует.
Третьим вариантом быстрой продажи комнаты в коммунальной квартире является договор дарения. Вы дарите свою комнату, а покупатель передает вам за неё деньги, но не оформляет договор купли-продажи, да и сам факт передачи денег. Однако, вы должны понимать, что подобную схему в виде притворной сделки дарения комнаты в коммуналке по суду могут оспорить ваши соседи, доказав, что она лишь прикрывает продажу и лишает их преимущественного права покупки комнаты. Зачем вам неприятности с судом? Наш вам совет, проводите сделку по закону и сохраняйте свое время, деньги, а главное, нервы. Удачной продажи!
Расселение коммуналок: как разъехаться с соседями и получить отдельную квартиру
Множество соседей, проживающих в одной квартире – кошмарный сон для любого интроверта. Но и представители других психологических типов мечтают о скорейшем расселении коммунальной квартиры, где все общее – семейные проблемы и детские капризы, коридор и «удобства». Именно в таких общежитиях приходится только мечтать о спокойной жизни в семейном доме с родителями, и удивляться, как могут уживаться не две, а намного больше хозяек, на одной кухне.
В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)
Особо остра эта проблема для жителей Северной столицы и москвичей. Однако вопрос расселения актуален для всех регионов страны, где соседи вынуждены жить под одной крышей долгие годы.
Чиновники решили помочь собственникам квадратных метров в общих квартирах и оказать содействие в их расселении. Для этого были запущены региональные целевые программы, призванные обеспечить всех нуждающихся собственным отдельным жильем. Действуют они в рамках федеральной программы Каждый субъект РФ предлагает свои мероприятия по расселению коммунальных квартир, но в целом они сводятся к таким решениям:
- выдача субсидий на приобретение, строительство отдельного жилья, вступление в жилищно-строительный кооператив или заключение договора долевого строительства;
- перераспределение имеющихся в жилищном фонде квартир с учетом потребностей семей, стоящих в очереди на улучшение условий проживания;
- предоставление средств на выкуп комнат у соседей для приобретения в собственность полностью квартиры;
- продажа комнат в квартире, находящихся в муниципальной или государственной собственности, по льготным ценам для очередников.
Во всех регионах действуют подобные целевые программы и нормативные акты, регулирующие процесс получения жилья нуждающимися. Условия практически всех их одинаковы, есть только небольшие разночтения в составе пакета документов, размере социальных выплат и порядке включения в программу.
Расселение коммуналок: как разъехаться с соседями и получить отдельную квартиру
Коммунальные квартиры – это наше советское наследство. До сих пор они есть во всех российских городах, и там по-прежнему живут люди. Соседи по «коммуналке» всегда мечтают разъехаться по отдельным квартирам. Попробуем разобраться, в каких случаях это возможно, и что нужно сделать, чтобы обзавестись отдельным жильем.
Площадь в коммунальной квартире, которой располагает жилец, иногда не превышает 8-10 квадратных метров. В таких стесненных условиях тяжело жить даже одному человеку, не говоря уже о больших семьях. Можно ли как-то исправить ситуацию с помощью государства? Фактически нет. Специальной программы по расселению «коммуналок» не существует. Как пояснил адвокат Олег Сухов, руководитель юридического центра и президент Гильдии юристов ранка недвижимости, проживание в такой квартире не является основанием для улучшения жилищных условий.
Что же делать? Чтобы добиться от государства какой-то бесплатной площади, нужно быть не только нуждающимся в улучшении жилищных условий, но и малоимущим.
Как поясняет адвокат, необходимо получить в органах социальной защиты статус малоимущего (когда доход каждого члена семьи ниже прожиточного минимума). Затем предоставить в жилищный департамент документы на объекты недвижимости, которыми вы владеете. Также необходимо получить справку о всех сделках с квартирами, которые вы заключили за последние 5 лет. Это нужно для того, чтобы выяснить, действительно ли вам и членам вашей семьи не хватает жилплощади.
«При превышении нормы метража в постановке на учет будет отказано. Учетная норма метража на каждого нуждающегося в улучшении жилищных условий определяется в каждом регионе отдельно. К примеру, в Москве для жителей «коммуналок» она составляет 15 квадратных метров площади на одного человека», – уточняет Олег Сухов.
Если вы готовы к вышеперечисленным процедурам, имейте в виду вам придется потратить время и нервы, но шанс выбраться из «коммуналки» с минимальными финансовыми затратами все-таки есть. Но придется не один год ждать своей очереди.
Как можно получить бесплатно квартиру от государства
Финансовая несостоятельность дает возможность людям встать на очередь на получение льготного жилья. Для этого вам необходимо обратиться к сотрудникам муниципальной службы в соответствии с местом официальной регистрации (прописки) в Москве и подтвердить, что вы соответствуете следующим критериям:
- наличие в собственности приватизированного жилья на условиях долевого участия размером не больше положенной нормы;
- неимение в пользовании квадратных метров в соответствии с договором социального найма;
- неимение другого места жительства, кроме квартиры, находящейся в аварийном состоянии;
- проживание в вышеуказанных обстоятельствах с хронически больными родственниками.
Продажа комнаты в коммунальной квартире, доли в коммуналке или комнаты в общежитии
Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.
- Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
- Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.