Скрытые собственники при покупке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые собственники при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Совет № 3: Проверьте основание права собственности

Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.

Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Риски для покупателя на вторичном рынке

Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.

Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:

• Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
• Есть ли страхование ответственности риелтора?
• Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
• Кто входит в число собственников?
• Состоит ли продавец в браке?
• Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
• Нет ли обременений?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
• Каким образом и кем застрахована сделка?
• Чем аргументируется цена жилья?
• Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?

Кто еще обладает правом пользования жильем

Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:

• Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
• Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры. Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат. При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.

Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий. Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений. По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Советы: на что важно обратить внимание?

Если вы задаетесь вопросом, как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры, то обратите внимание на следующие пункты:

1. Получите максимум информации из рассказа продавца.

Продает не хозяин? Мошенники часто используют доверенности, зачастую истинный владелец сам находится с ними в сговоре. Постарайтесь связаться с собственником и удостовериться, что он хочет продать жилье.

2. Посмотрите все документы на квартиру и все сведения о лице, которые только сможете достать.

Не стесняйтесь быть придирчивыми и дотошными. Обратите внимание на подлинность не документов – мошенники часто используют паспорта с переклеенными фотографиями или страницами.

3. Поищите данные о недвижимости и продавце в интернете.

Не жалейте пары часов на поиск информации в интернете. В социальных сетях и на форумах граждане иногда предупреждают друг друга о мошенниках.

4. Не гонитесь за выгодой.

Дешевые предложения часто оказываются ловушкой. С помощью таких уловок недобросовестные риелторы ищут доверчивых покупателей, которые привлекла выгодная цена.

5. Внимательно осмотрите жилье.

Собственник может скрывать дефекты с помощью штор и мебели. Убедитесь, что не было перепланировок или они законны.

6. Узнайте, как проверить риэлтора при покупке квартиры. Он может быть в сговоре с мошенниками.

Недобросовестные посредники могут работать как частным образом, так и в агентстве. Как выбрать риэлтора читайте в нашем материале.

7. Обратитесь за помощью к проверенному юристу.

Специалист позволит избежать неточностей и «подводных» камней в договоре. Лучше переплатить несколько тысяч за его услуги, чем попасться на удочку мошенников.

8. Не торопитесь и принимайте взвешенное решение.

Преступные схемы часто рассчитаны на действия в спешке. Понаблюдайте за хозяином квартиры. Если он явно любит выпить – не стоит иметь с ним дел.

Не спешите заключать предварительный договор и передавать любые суммы денег, как бы хозяин их не назвал: аванс или задаток. Мошенники легко присвоят себе деньги, и вы их больше никогда не увидите.

А как покупателю проверить собственников жилья?

В первую очередь при покупке квартиру следует запросить у продавцов правоустанавливающие документы на выбранный объект недвижимости, а также заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

«После ознакомления с этими документами можно будет удостовериться в данных собственников, документами-основаниями (документ, на основании которого у продавца возникло право собственности), уточнить кадастровый номер квартиры, технические данные, наличие обременений и ограничений или их отсутствие. Одновременно с тщательным изучением документов на квартиру и проверки ее фактического состояния на наличие несогласованной перепланировки следует также удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам и исследовать данные по регистрации проживавших и проживающих лиц. С особой ответственностью следует подойти к проверке самих продавцов — состоят ли они на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере, получили ли согласие на отчуждение имущества от супругов», — подсказывает Коба Оржония.

По его словам, в случае, если у квартиры несколько собственников, процедура получения документов и их оценки для принятия решения о покупке жилья усложняется: проверка занимает вдвое больше времени.

Распространённые схемы мошенничества и обмана

Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.
9. Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
10. Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
11. Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
12. Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
13. При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.

Чем грозит покупателю обременение в виде договора аренды?

Если жилое помещение сдается внаем, по закону его владелец обязан заключить с квартиросъемщиком письменный договор об этом. Он может быть краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (до 5 лет). Во втором случае он подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ), в результате чего в выписке из ЕГРН появляется информация об обременении в виде аренды. Но даже если договор не зарегистрирован, это не отменяет права нанимателя.

Наличие обременения в виде аренды (найма) жилого помещения не препятствует продаже объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности, но есть одно «но». Если продавец не расторг договор найма до продажи квартиры, новый собственник не имеет права выселять квартирантов до истечения его срока. К нему переходят не только права, но и обязанности по отношению к нанимателю. Он не может по собственной инициативе расторгнуть соглашение или изменить его условия (ст. 675 ГК РФ). В случаях, когда срок договора не указан, он считается заключенным на 5 лет.

А теперь представьте, что квартира куплена для личного пользования, а квартиранты не собираются съезжать. Выселить по закону их не получится, придется только договариваться.

Покупатель также имеет право предъявить претензию в судебном порядке, но не арендатору, а бывшему собственнику. В ситуации со скрытой арендой суд может признать договор купли-продажи недействительным со всеми вытекающими последствиями.

Шаг 4. Осмотр квартиры

Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.

• Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
• Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
• Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
• Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
• Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
• Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
• Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
• По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
• Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
• Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.

Мошенничество с документами на квартиру

В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.

Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:

Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).

• Продаваемая квартира оказалась залоговой.
• Возобновился судебный спор между наследниками.
• Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
• Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.

Лучше всего воспользоваться юридическим сопровождением и доверить опытному юристу проверку истории квартиры. Опытный специалист произведет следующие действия.

1. Толковый правовед тщательно проверит все правоустанавливающие документы.
2. Нужно будет «просветить» темные стороны в истории квартиры, которая разными способами переходила из рук в руки. Очень важно знать:
   • кто в ней был прописан, по какой причине выписался;
   • каким образом менялись собственники, в какие периоды;
   • ведутся ли в настоящее время судебные процессы, касающиеся этой недвижимости.
3. В квартире осуществлялась перепланировка. Нужно проверить по документам, законно ли это.
4. Продаваемая недвижимость может оказаться непригодной для полноценного проживания. Но дефекты могут проявиться только в определенный период. К примеру, зимой из-за конструктивных ошибок в системе отопления или поверхностно завуалированных сквозных щелей проживать в квартире становится неуютно. Так что необходимо привлечь эксперта, чтобы он предоставил заключение о невозможности в данный момент обнаружить скрытые дефекты. Иначе продавец может заявить, что покупателю были известны все недостатки приобретаемой недвижимости.
5. Следует выяснить, кто именно продает квартиру: собственник или его доверенное лицо. Желательно иметь дело с собственником, ведь впоследствии может оказаться, что продавец – человек недееспособный, а доверенное лицо — подставной субъект, подделавший документы. Возникнут проблемы.
6. Если квартиру продает мошенник, уже отметившийся в прошлых скандалах, с таким человеком изначально не стоит иметь дело.

Похожие записи:

• Досрочная вторая пенсия ликвидаторам ЧАЭС 1 категории в 2023 году
• Что полагается за третьего ребенка?
• Порядок назначения предварительной опеки над несовершеннолетним