Прием дома в эксплуатацию порядок. Новостройки: что такое «госкомиссия»
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прием дома в эксплуатацию порядок. Новостройки: что такое «госкомиссия»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После окончания строительных работ начинается процедура ввода дома в эксплуатацию. Только после ее завершения застройщик может выдать ключи владельцам квартир. Все начинается с приема здания непосредственно представителями девелопера. Это своего рода генеральная репетиция перед госкомиссией. Далее к проведению экспертизы подключаются государственные специалисты, как только они вышли на объект, начинается прохождение госкомиссии.
Зачем нужна Госкомиссия и кто ее проводит?
Экспертиза новостройки осуществляется органами местной власти. Об этом говорится в Положении о государственном строительном надзоре.
Комиссия должна оценить, готов ли объект к заселению. Если выводы положительные, новостройка получает заключение о соответствии и готовится к передаче дольщикам. В случае выявления недочетов или ошибок в документации комиссия отправляет объект на доработку, а ЗОС выдается только при условии, что объект соответствует всем требованиям.
Правила проверки регламентируются федеральным законодательством и являются обязательными к исполнению во всех регионах страны. Исключение делают только для особенных объектов. В частности, речь идет об опасных сооружениях, уникальных строениях и реконструированных домах, являющихся культурным наследием.
По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.
Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, — допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), — создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».
Сколько стоит сдать дом в эксплуатацию? Само обследование комиссией проводится бесплатно, но при этом необходимо оплатить работу кадастрового инженера и государственную пошлину за постановку на учет (около 2 000 руб.) и регистрацию объекта в Росреестре.
Ввод дома в эксплуатацию для многих владельцев становится весомой проблемой, поскольку данная процедура включает в себя целое множество нюансов, которые сложно унифицировать под единый шаблон. Но наибольшим препятствием становится всё же недостаточная осведомлённость самого собственника квартиры в новостройке, частного или многоквартирного дома. Чтобы избежать длительной волокиты, важно заранее знать, какие правила установлены для ввода жилого или нежилого помещения, в какой срок это оформляется, как получить соответствующее разрешение и составить акт. Также необходимо быть в курсе того, как происходит сдача готового объекта недвижимости и какой перечень документов необходимо подготовить.
Помимо таких моментов важно знать последовательность процедуры, на что обратить внимание перед проверкой ответственными органами готового жилого многоквартирного или частного дома, а также на что обращать внимание при заселении в новостройку после покупки квартиры или нежилого помещения, до того как подписать акт приёма-передачи.
Ввод дома в эксплуатацию – процесс, который зависит от решения комиссии. Если владелец строения подготовит всё так, как того требуют правила, оформление не затянется.
Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Возведение МКД контролируется государством через органы Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН/ГСН). Экспертиза проектной документации, согласование разрешений на строительство, непосредственный контроль работ, а также экспертная оценка результата – все это находится в ведении ГАСН.
Независимая экспертиза ГАСН предшествует приему новостройки:
- компания-застройщик уведомляет ГАСН о завершении строительства;
- формируется государственная комиссия из представителей застройщика, СЭС, Госпожнадзора, Стройнадзора, экологов, отдела архитектуры муниципалитета;
- эксперты выезжают на осмотр объекта (срок – семь дней после получения информации от застройщика);
- подписываются акты соответствия дома проектной документации, итоговой проверки.
Как узнать, кто застройщик дома
Иногда под маркетинговой «вывеской» застройщика работает ряд строительных компаний или подрядных организаций. Такая форма распространена у крупных игроков строительного рынка, которые возводят сразу несколько объектов. Это абсолютно нормально.
Хуже, если в прошлом были долгострои и растрата средств дольщиков не по назначению, уголовные дела с амнистиями по ним. Такие застройщики могут «возродиться» под прикрытием аффилированных юридических лиц.
Точно узнать исполнителя работ можно в проектной документации по строительному адресу объекта. Эти бумаги находятся в свободном доступе на официальном сайте компании. Такую информацию обязаны предоставить ее сотрудники по первому требованию покупателя.
Данные о застройщике по адресу можно получить и через поиск в интернет-сервисах. Значимые сведения о дате регистрации застройщика, генеральном директоре, связанных компаниях, результатах финансовой деятельности легко получить в реестре юридических лиц с помощью ИНН/ОГРН.
Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию
Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.
Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы госстройнадзора. Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании «СУ-155» напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.
По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.
Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, — допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), — создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».
Перед тем как сдать дом в эксплуатацию, необходимо обратиться в службу БТИ для составления технического паспорта на дом. Данный документ является главным аргументом для подтверждения факта наличия жилого дома, но получить его бывает непросто.
Инспекторы могут отказать в выдаче документа при наличии несоответствий готового объекта нормам строительства или при наличии незавершенных работ. Конечно, при уверенности в собственной правоте можно обратиться в суд и оспаривать негативное решение, но проще устранить все замечания инспектора и вызвать его снова для получения паспорта.
Данный документ содержит в себе основные данные об объекте, включая его адрес, общую площадь, площадь каждой комнаты, этажность здания, его отделку и стоимость. Сделать его можно только на полностью достроенный дом.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:
В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.
Порядок ввода дома в эксплуатацию
Основные этапы сдачи дома в эксплуатацию:
- Завершение строительных и монтажных работ, проведение всех коммуникаций к назначенной дате приемки строения.
- Благоустройство прилегающих территорий, дворов, улично-дорожной сети. На практике комиссия требует этот шаг по минимуму, закрывая глаза на массу недоделок.
- Заключение договоров на эксплуатацию/обслуживание ресурсных сетей (водоснабжение, тепловое обеспечение, поставка газа, электричества, канализационные сети).
- Обследование здания техниками/инженерами БТИ: замеры площадей жилых помещений и общедомовых территорий. На основании полученных данных оформляются технические паспорта здания и квартир.
- Работа приемочной комиссии на объекте с выездом на место строительства. Компетентное решение принимается на основании представленного пакета документов. В случае положительного вердикта дом введен в эксплуатацию. Успешное завершение строительства подкрепляется выдачей застройщику заключения о соответствии объекта проектным и техническим условиям и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После получения второго документа застройщик начинает передачу квартир дольщикам.
Дом сдают в эксплуатацию. А что дальше?
Участвуете в долевом строительстве, и вот-вот дом сдадут в эксплуатацию. Однако перед вселением в новую квартиру еще предстоит пройти ряд процедур. Если знать, что должен сделать застройщик и что надо сделать вам, сможете быстро отметить новоселье.
Регистрируем квартиру и право на нее
После сдачи дома в эксплуатацию в течение двадцати пяти календарных дней застройщик обязан передать вам окончательный расчет стоимости квартиры. Когда вы полностью оплатите ее стоимость, обратитесь к застройщику за документами для государственной регистрации права на квартиру. Все необходимые документы он должен передать вам в двухдневный срок со дня обращения .
В течение трех месяцев после получения документов вы обязаны зарегистрировать создание квартиры и право на нее . Для этого надо обратиться в местное бюро агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.
Регистрация по приобретательной давности
Иногда случается так, что люди, живущие в самовольно построенном доме в течение нескольких десятилетий, все равно получают отказ при попытке оформить право собственности через администрацию. В этих ситуациях, если вы живете в доме более 15 лет, вы можете зарегистрировать его по приобретательной давности.
Что для этого придется предпринять:
- Доказать, что в этом доме вы живете последние пятнадцать лет. В качестве доказательств можно предъявить свидетельские показания соседей или квитанции по оплате коммунальных услуг.
- Доказать отсутствие претензий и предписаний от администрации за последние 15 лет.
Если вы сможете предоставить эти доказательства и соблюсти все условия, дом может быть оформлен по приобретательной давности.