Кто платит НДФЛ арендатор или арендодатель
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто платит НДФЛ арендатор или арендодатель». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Когда расчет делает арендатор
Согласно статье №226 НК РФ арендатор обязан самостоятельно рассчитать, изъять и перечислить на счет ФНС налог с доходов физического лица (арендодателя) если снимет квартиру юридическая организация. В этом случае именно компания, которая арендует помещение будет являться налоговым агентом.
В обязанности арендодателя входит:
- Рассчитать размер налога, который должна уплатить другая сторона сделки (физическое лицо). Сумма высчитывается исходя из стоимости аренды.
Важно: В случае если организация также оплачивает коммунальные услуги или же компенсирует их собственнику здания, то расчет налога идет только за фактическую стоимость проживания, с коммуналки налог не взымается.
- Изъять размер налога из получаемой суммы арендодателем. То есть, квартиросъемщик в лице юридического лица должен передать собственнику жилья сумму с учетом уже вычтенного налога.
- Перевод налога на счет ФНС. Поскольку налоговый агент – съемщик жилплощади, то закон обязывает его проводить налог на счет налоговой инспекции без привлечения арендодателя.
Срок, в который нужно перевести подоходный налог с аренды жилья у физлица – следующий день с дня проплаты проживания.
Расчет налога и его перечисление ФНС отображает в своих проводках бухгалтерия съемщика юридического лица.
Налоги для нанимателя (арендатора)
По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.
Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.
То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.
Порядок оплаты налога
За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.
Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.
Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.
Налоги на аренду помещения для ООО
Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).
Если предприятие работает по УСН, система уплаты налога за аренду будет такая же, как и для ИП. Только предоставлять налоговую декларацию нужно не до 30 апреля, а до 31 марта. Для ООО не предусмотрен переход на патентную систему.
Для ООО аренда помещения может быть как основной, так и дополнительной деятельностью. От этого будет зависеть, как такой доход будет отражаться в бухгалтерских проводках – как доход от реализации или внереализационные доходы.
При применении общего режима налогообложения предприятие уплачивает налог на прибыль, получаемую за аренду помещения. Основная ставка по нему составляет 20%. 18% отчисляются в федеральный бюджет, 2% – в бюджет того субъекта РФ, где компания ведет свою деятельность. Этот процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль сдается ежеквартально.
Кроме того, с каждой арендной платы компания должна отчислять государству 18% НДС.
Отражен доход от сдачи имущества в аренду. Должен ли арендодатель платить ндфл с дохода от сдачи имущества в аренду? Разницы из-за перепадов курсов
Налоговый учет доходов в сумме арендной платы зависит от того, является ли аренда для организации основной деятельностью или нет.
Ситуация: к каким доходам при расчете налога на прибыль отнести плату, полученную за сдачу имущества в аренду, — к выручке от реализации или внереализационным доходам?
Понятие систематичности используется в значении, применяемом в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса РФ, — два раза и более в течение календарного года.
Такой подход к применению понятия «систематичность» был закреплен в пункте 2 раздела 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 Налогового кодекса РФ (утвержденных приказом МНС России от 20 декабря 2002 г. № БГ-3-02/729).
На сегодняшний момент этот документ утратил силу (приказ ФНС России от 21 апреля 2005 г. № САЭ-3-02/173). Однако предложенное толкование понятия «систематичность» сохраняет свою актуальность, что подтверждается представителями налогового ведомства (см., например, письмо УМНС России по Московской области от 25 марта 2004 г. № 04-23/03451) и арбитражными судами (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 октября 2005 г. № А28-4710/2005-34/29).
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
Подаём налоговую декларацию
В отличие от налогов с зарплаты, которые в большинстве случаев автоматически вычитаются из доходов граждан ежемесячно, отчисление государству с дохода от сдачи жилья арендодатель должен оплачивать самостоятельно — в конце налогового периода.
Рантье обязан заполнить декларацию 3-НДФЛ. Необходимую форму, а также программу для внесения данных, можно скачать на сайте налоговой инспекции. В документе должна быть отражена сумма дополнительного заработка гражданина, информация о профессиональном вычете и сумма налога к уплате. К декларации необходимо приложить обязательный перечень документов:
- 1 Копию правоустанавливающих документов на недвижимость
- 2 Копию договора найма
- 3 Копию оплаченных квитанций о квартплате или договора на ремонт с указанием стоимости работ
Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в период с 1 января по 30 апреля следующего года.
Схема взаимодействия рантье и налоговых органов состоит из трёх этапов: сначала заполняется и подаётся декларация, потом она проверяется специалистами и утверждается сумма налога, и лишь после этого владелец недвижимости может перечислять средства в бюджет.
Все этапы проверки декларации можно отслеживать на сайте налоговой инспекции в личном кабинете налогоплательщика, либо контролировать процесс личными визитами в государственное учреждение. Сведения должны быть проверены в трёхмесячный срок. Важно дождаться окончания этого процесса, ведь даже самый внимательный и добросовестный налогоплательщик может допустить ошибку в расчётах и нечаянно завысить или занизить сумму выплат.
После того, как декларация проверена, владельцу недвижимости не стоит затягивать процесс оплаты. Налог на доход от сдачи жилья необходимо перечислить в бюджет до 15 июля. При этом важно понимать: вы оплачиваете отчисления за прошлый год. Например, если заработок от аренды получен в 2013 году, необходимую сумму нужно внести до 15 июля 2014 года. Проще всего сделать это в отделении Сбербанка.
Физическим лицам не нужно платить налоги на аренду, если квартира сдаётся по договору безвозмездного пользования близким родственникам или друзьям.
Владелец недвижимости может упростить себе схему налогообложения, если сдаст квартиру не физическому, а юридическому лицу. Это может быть небольшая фирма, которая ищет объект под офис, или арендное агентство-посредник, с которым собственники жилья заключают договор на доверительное управление недвижимостью. В любом случае, когда арендатор — юрлицо, именно ему придётся взять на себя ежемесячные налоговые отчисления. Рантье будет получать на руки уже сумму своего «чистого» заработка.
Добавлена 21 мая 2014 г., отредактирована 10 октября 2014 г.
НДФЛ при аренде у физического лица
Разберемся, в каких случаях ИП признается налоговым агентом по НДФЛ. Согласно положениям п. 1 ст. 226 НК РФ это происходит, если ИП выплачивает физическому лицу доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ. Среди них значатся все доходы, источником которых является бизнесмен, за исключением перечисленных, в частности, в ст. 228 НК РФ.
Подпунктом 1 п. 1 ст. 228 НК РФ определено, что в отношении доходов по договорам аренды любого имущества, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, граждане самостоятельно исчисляют и уплачивают налог. В письме от 27.08.2015 № 03-04-05/49369 Минфин России разъяснил, что подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ распространяется только на доходы от лиц, не признаваемых налоговыми агентами (например, от иностранных компаний). Исходя из этого, финансисты пришли к выводу, что к доходам по договору аренды, выплачиваемым физическому лицу российской организацией, которая признается налоговым агентом, положения ст. 228 НК РФ неприменимы. Соответственно, она как налоговый агент должна удержать НДФЛ с сумм арендной платы и перечислить его в бюджет в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ. Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 02.06.2015 № 03-04-06/31829, ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/5110@. Верховный суд РФ мнение чиновников разделяет (Определение от 13.01.2016 № 304-КГ15-17425).
Сказанное финансистами в полной мере применимо и к ИП, выплачивающим доходы физическому лицу по договору аренды. Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендатор — ИП в соответствии с положениями Налогового кодекса признается налоговым агентом по НДФЛ.
Из текста вопроса следует, что стороны договора аренды переложили обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с ИП на арендодателя — физическое лицо. Но договор не может изменять порядок уплаты налога, установленный Налоговым кодексом. На это обратил внимание АС Центрального округа в постановлении от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015. В этом деле стороны договора аренды тоже прописали, что арендодатель — физическое лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендной платы, выплачиваемых ему арендатором — российской организацией. Суд указал, что порядок уплаты налога устанавливается законодательством о налогах и сборах. А оно не предусматривает возможность прекращения обязанностей налогового агента в силу договора с налогоплательщиком.
Таким образом, несмотря на условия договора ИП должен выполнять обязанности налогового агента и удерживать НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю — физическому лицу, и перечислять его в бюджет. В противном случае ему грозит штраф по ст. 123 НК РФ в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению налоговым агентом.
Страховые взносы при аренде у физического лица
Согласно договору аренды арендатор несет расходы в виде арендной платы, а в силу закона №402-ФЗ и гл. 25 НК РФ несет обязательства перед государством отражать расход в регистрах бухгалтерского и налогового учета. Также арендатор признается налоговым агентом в отношении НДФЛ и призван исполнить обязанности налогового агента по НДФЛ, перечисленные в ст.230 НК РФ (см. таблицу выше).
Следует сказать, что арендная плата, выплачиваемая физическому лицу по договору аренды имущества, не влечет обязанности уплаты по страховым взносам в ПФР, ФСС, ФФОМС и ФСС по травматизму (п. 4. ст. 420 НК РФ, ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ). Более подробно об этом можно узнать из нашей статьи.
Общий вывод. Бухгалтеру необходимо понимание экономических последствий сделки для правильного отражения в учете доходов, расходов и обязательств перед партнером и бюджетной системой. Для этого предлагаем графическую иллюстрацию сказанного:
Рассмотрим экономические последствия заключения договора аренды с физическим лицом с точки зрения НДФЛ и кто платит налог в данном случае.
Подлежат ли обложению НДФЛ выплаты в виде арендной платы
Разберем первый вариант, когда арендная плата содержит только платежи за предоставленную в аренду площадь помещений, без коммунальных платежей.
Физическое лицо за предоставленное помещение получает арендную плату: деньги на свой расчетный счет. Эти деньги приносят экономическую выгоду арендодателю. Следовательно, физическое лицо в результате сделки получает доход. В экономической сфере на полученный доход от сделки всегда имеется интерес на свою долю или со стороны партнера, или со стороны государства.
Согласно нормам налогового законодательства у получателя дохода могут возникнуть обязательства перед бюджетом в виде налога с доходов физического лица. И бухгалтер, принимая во внимание нормы главы 23 НК РФ, должен ответить на вопрос: «Подлежат ли обложению НДФЛ выплаты в виде арендной платы?»
Арендатор не является плательщиком земельного налога.
Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено названным пунктом.
Указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации (ч. 1 ст. 131 ГК РФ), которая в силу п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проще говоря, если лицо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указано как обладающее правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на участок, такое лицо не признается плательщиком земельного налога (см. п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54).
Отметим: обязанность уплачивать земельный налог обусловлена лишь наличием одного из названных прав в отношении земельного участка и не зависит от применяемой его владельцем системы налогообложения (ОСНО, УСНО или ЕНВД). Это следует из п. 1 ст. 388 НК РФ, а также из Письма Минфина России от 02.09.2016 № 03-05-04-02/51336.
С учетом сказанного логичен такой вывод: если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то не является плательщиком земельного налога. Вместе с тем в договоре аренды можно предусмотреть компенсацию этого налога арендодателю, которая будет считаться составной частью арендной платы.
Компенсацию земельного налога нужно включить в налоговую базу. Почему?
Реализацией товаров, работ или услуг признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
При определении облагаемой базы выручка от реализации определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ).
По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (п. 1 ст. 154 НК РФ). Проще говоря, базой для исчисления НДС является стоимость товаров (работ, услуг), рассчитанная на основании указанных в договоре цен, без учета налога.
Кроме того, п. 8 ст. 154 НК РФ установлено, что в зависимости от особенностей реализации товаров (работ, услуг) налоговая база определяется в соответствии со ст. 155 – 162 НК РФ. А в пп. 2 п. 1 ст. 162 закреплено, что облагаемая база по НДС увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Получается, что сумма компенсации земельного налога подлежит включению в базу по НДС, так как:
- является составной частью арендной платы;
- прямо связана с оплатой аренды земельного участка.
Добавим: АС МО в Постановлении от 05.05.2016 № Ф05-5070/2016 по делу № А40-144005/2015 пришел к выводу, что арендодатель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с денежных средств, полученных от арендатора земельного участка в виде возмещения расходов по уплате земельного налога. Более того, выводы кассационной инстанции были поддержаны судьей Верховного суда. В Определении от 12.08.2016 № 305-КГ16-10312 (по данному делу) указано, что возмещение арендодателю сумм земельного налога, который налогоплательщик в соответствии с законом обязан уплачивать в бюджет за свой счет, представляет собой экономическую выгоду в размере сумм земельного налога, компенсируемых арендатором. А раз так, дополнительная плата в виде компенсации затрат арендодателя на уплату земельного налога в силу ст. 39, 153, 154 и 162 НК РФ подлежит учету в базе по НДС.
Таким образом, если цена в договоре аренды в соответствии со ст. 614 ГК РФ включает в себя не только арендную плату за использование земельного участка, но и компенсацию расходов на уплату земельного налога, то обложению НДС в равной степени подлежит и арендная плата (ст. 146 НК РФ), и сумма обозначенной компенсации (п. 2 ст. 162 НК РФ), так как возмещаемая сумма земельного налога представляет собой экономическую выгоду. Подобная квалификация указанной компенсации (см. Определение ВС РФ № 305-КГ16-10312), на наш взгляд, является экономически корректной.
Пример
В соответствии с условиями договора аренды арендатор возмещает арендодателю затраты, связанные с уплатой земельного налога. Так, авансовый платеж за II квартал 2016 года в размере 143 524 руб. был возмещен арендатором в августе 2016 года.
Сумму компенсации земельного налога арендодатель в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ должен включить в базу по НДС.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. 3, 7 – 11, 13 – 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:
- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Следовательно, арендодатель должен учесть обозначенную сумму компенсации в облагаемой базе за III квартал 2016 года и уплатить налог по сроку 20.10.2016. С полученной компенсации НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
В описанной ситуации размер налога к уплате в бюджет составит 21 894 руб. (143 524 руб. х 18/118).
При этом счет-фактура при увеличении базы по НДС в порядке, установленном ст. 162 НК РФ, оформляется в одном экземпляре (п. 18 Правил ведения книги продаж).